当家庭预算收紧时——最新 CommBank 消费数据对昆士兰房主意味着什么

by admin 9 月 22, 2026

本文由 W & G Lawyers主任律师 Nancy Wang 撰写。

澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank）每月都会发布《家庭支出洞察报告》（Household Spending Insights）。该报告以约700万名客户经过去标识化处理的交易数据为基础，覆盖约澳大利亚全部消费者交易的30%。

2026年8月版报告于2026年9月22日发布。报告所呈现的情况，可能是许多昆士兰家庭正在亲身经历的：家庭支出仍在增长，但增长幅度已经非常有限，而剩余的增长更多集中在那些无法避免的必要开支，而不是人们愿意享受的非必要消费。

我们是律师，并非经济学家，本文也无意预测利率或房价未来会如何变化。不过，当家庭财务压力增加时，我们在事务所遇到的法律问题往往也会发生变化。客户会开始询问：如果无法按时偿还房贷怎么办？已经签署但现在无力完成的合同怎么办？如果分居时家庭住宅的价值已经下降怎么办？如果企业越来越难收回应收款项怎么办？

本文将介绍相关数据所反映的趋势，并说明在财务压力进一步发展为法律问题之前，您可以考虑哪些事项。

CommBank 数据反映了什么？

从整体数据来看，增长幅度并不大。

经季节性调整后，2026年8月家庭支出仅增长0.1%，较7月份0.6%的增长明显放缓。

过去一年，家庭支出按同一口径增长4.7%，低于7月份的5.2%。

CommBank 将这一情况描述为广泛性的支出放缓，并指出，过去一年内三次加息、燃油价格上涨以及住房价格下降，是造成这一变化的主要因素。

但如果观察家庭把钱花在了哪里，情况会更加清晰。

8月份增长最明显的项目几乎全部属于生活必需支出。

交通支出当月增长2.0%，过去一年增长9.0%。其中一个重要原因是燃油价格上涨，包括燃油消费税减免逐步取消，以及中东冲突再次加剧所带来的影响。

保险支出当月增长0.9%，过去一年增长7.9%。

随着政府能源补贴陆续结束，电费及燃气费过去一年上涨约18%。

与此同时，人们可以选择减少的消费项目正在下降。

8月份家庭用品支出下降0.3%，该类别的年度增长率几乎从6.4%减半至3.4%。

CommBank 指出，当房价和房地产交易量下降时，家庭用品通常是最早出现消费缩减的领域之一。

类别	8月月度变化（经季节性调整）	年度变化（原始数据）
交通	+2.0%	+9.0%
保险	+0.9%	+7.9%
医疗健康	+0.3%	+4.0%
餐饮及酒店	+0.1%	+4.3%
水电燃气等公用事业	+0.1%	+4.7%
家庭服务	0.0%	+2.7%
娱乐	0.0%	+4.5%
通讯及数字服务	−0.1%	+5.6%
家庭用品	−0.3%	+3.4%
食品及饮料商品	−0.3%	+2.5%
机动车	−0.5%	+1.2%
教育	−1.2%	−5.5%

资料来源：CommBank Household Spending Insights，2026年8月版，编制日期为2026年9月22日。月度变化为季节性调整数据；年度变化采用原始数据。

报告中还有两组值得关注的比较。

过去一年，生活必需品支出增长4.8%，而非必要消费增长3.3%。换言之，必需支出的增长速度已经超过可自由支配支出的增长速度。

仅在8月份，非必要消费便下降0.3%，而7月份曾增长0.7%。

零售支出的年度增长率目前为3.8%，是自2025年3月以来的最低水平。

昆士兰的情况则较为复杂。

过去一年，昆士兰属于消费增长较强的州之一，支出增长4.7%，仅次于北领地。CommBank 认为，这与昆士兰的房价表现及人口增长有关。

然而，仅看8月份，昆士兰的支出没有增长，而该州的年度支出增长率在7月至8月之间下降了2.1个百分点。

最后，报告还根据家庭住房持有方式进行了区分。

过去一年：

有房贷的业主人均支出增长2.3%；
已全额拥有房产、没有房贷的人群增长0.8%；
租房人群增长1.1%。

CommBank 观察到，近期消费放缓在有房贷的家庭中更加明显，并特别提出了一个值得关注的问题。

2025年利率下降时，不少借款人并没有降低自己的房贷还款金额，而是继续按照原来的额度偿还贷款。

如果澳大利亚储备银行再次加息——CommBank 目前预计加息可能会发生在9月份会议，而不是此前预计的11月份——这些家庭今年可能首次面临实际房贷还款额上涨。

如果您的房贷还款即将增加

偶尔错过一次还款，本身通常不会立即演变成严重的法律问题。

真正的问题往往出现在还款已经逾期，但借款人又没有与贷款机构沟通的情况下。

如果您已经预见到未来更高的还款金额可能难以承担，您可能有权向贷款机构申请财务困难安排（hardship arrangement）。

根据消费者信贷法律，贷款机构通常需要考虑这类申请，并在规定期限内给予答复。

财务困难安排可能包括：

一段时间内降低还款金额；
临时改为仅偿还利息；
延长贷款期限。

提出财务困难申请本身并不等同于贷款违约。不过，您可以同时向贷款机构确认，有关安排将如何记录在您的信用报告中。

如果已经发生逾期还款，昆士兰的贷款机构并不能立即出售您的住宅。

一般情况下，贷款机构需要先向您发出书面通知，明确指出违约事项，并给予您至少30天时间纠正违约，然后才可以进一步采取按揭执行措施。

如果该期限届满后贷款机构最终出售房产，法律要求其采取合理谨慎措施，以争取获得房产的市场价值。

出售所得也必须按照法律规定的顺序进行分配，如有剩余款项，则应返还给借款人。

在房价下跌的市场中，如果贷款机构仓促进行拍卖，这项义务可能会显得尤其重要。

如果您收到违约通知，之后的几天通常正是寻求法律意见的时间，而不是等到房产已经被刊登拍卖广告后才行动。

很多贷款文件还规定，一旦发生违约，贷款机构可以要求借款人立即偿还全部贷款余额。

昆士兰法律目前为借款人针对这种“加速到期”要求提供了一定程度的保护，但这些保护并不会自动适用，而且您可能需要迅速采取行动。

在较疲弱的市场中买房或卖房

CommBank 的报告多次提到房价下降及房地产交易量减少，并将其视为消费放缓的原因之一。

对于已经签订房产合同的人而言，这两项变化都会产生实际影响。

如果您正在出售房产，最明显的风险之一，是买方最终无法完成交割。

如果买方的贷款机构对房产作出的估值低于合同价格，买方可能无法筹足余款。

如果合同仍受融资条件约束，买方可能有权终止合同并取回定金。

但如果融资条件已经满足或被放弃，或者合同从一开始就是无条件合同——例如昆士兰的拍卖合同通常如此——买方如未能按期完成交割，可能构成违约。

在这种情况下，卖方可能有权没收定金；如果之后重新出售房产所得价格更低，也可能进一步追讨价差损失。

您究竟处于哪一种法律位置，取决于合同条款以及双方已经发出的通知。

即使原本拥有较有利的法律地位，一封内容不当的信函，也可能轻易削弱这一地位。

此外，自2025年8月起，昆士兰卖方还必须在签署合同前向买方提供卖方披露声明（seller disclosure statement）及规定的相关证明文件。

在房价下跌的市场中，如果买方希望寻找退出合同的途径，可能会特别仔细地审查卖方此前是否已完整履行披露义务。

如果您是买方，上述市场因素则会从相反方向影响您。

例如，您在三个月前同意购买的房产，现在可能被贷款机构评估为低于合同价格，而估值与合同价之间的差额可能需要由您自行补足。

如果融资条款的起草对您有利，您可能有权退出合同。

但前提是您必须遵守融资条款中的时间限制，并按照合同要求的方式发出通知。

贷款估值低于合同价格，并不会自动解除您的合同义务。

一旦融资日期已经过去，您的定金也可能面临风险。

此外，保险风险往往比很多买方预想的更早转移。

根据昆士兰标准住宅买卖合同，房产风险通常会在合同日期后的第一个工作日下午5点转移给买方，而不是等到交割完成后才转移。

因此，您可能需要在签署合同后的短短一天内就安排适当的保险。

您可能想取消的保险

在 CommBank 的数据中，保险属于增长最快的消费类别之一，而保费上涨确实已经成为不少家庭的财务压力来源。

但有一项数据值得房产业主特别留意。

虽然几乎所有保险类别的支出均有所增长，但房东保险及产权保险的支出却出现较大幅度下降。

这可能意味着，一些投资房业主为了节省开支，正在让房东保险失效或不再续保。

在这样做之前，建议先检查您的房贷合同。

大多数房屋贷款合同都会要求借款人持续为房产投保。

即使您从未拖欠过任何一期房贷，仅仅因为保险失效，也可能构成按揭合同下的违约。

与此同时，如果租客本身也正面临经济压力，取消房东保险还可能意味着，您需要自行承担租金拖欠或租客造成房产损坏的全部损失。

如果真正的问题是保费过高，那么重新评估保障范围或提高自付额，可能比完全取消保单更值得考虑。

财务压力与分居

财务压力和婚姻或伴侣关系破裂往往会同时出现，而 CommBank 的数据也显示，有房贷的家庭目前受到的压力尤其明显。

如果双方分居时，家庭住宅的价值已经下降，而房贷成本却更高，以下几个问题值得注意。

在家庭法财产分割中，通常需要考虑的是财产分割实际确定时的资产价值，而不是双方分居时的价值，也不是最初购买房屋时的价值。

在房价下跌的市场中，时间拖得越久，可供双方分配的净资产池可能越小。

房贷及其他债务通常也会作为整体财产池的一部分加以考虑。

即使双方私下就谁承担某项债务达成协议，只要贷款机构并未同意解除其中一方的责任，双方仍可能继续对贷款机构承担法律责任。

为了向前配偶或前伴侣施压而故意停止偿还房贷，通常会损害双方利益，法院对此也可能持负面看法。

如果分居后其中一方继续居住在家庭住宅中，可以考虑明确记录由谁承担哪些开支；如果房贷可能无法按时偿还，也应尽早联系贷款机构。

此外，申请家庭法财产分割还有法定时限。

一般而言：

离婚生效后，应在12个月内提出财产分割申请；
事实伴侣关系结束后，应在2年内提出申请。

市场低迷并不是让这些期限自然失效的理由。

如果您经营小企业

CommBank 数据中，多个消费增长放缓的行业都高度依赖小企业。

零售支出的增长速度已经降至2025年3月以来最低水平。

活动租赁及活动策划支出过去一年下降11.7%。

而家庭服务行业——其中包括电工、水管工及混凝土施工承包商等——支出增长率也从5.5%下降至2.7%。

如果您的客户开始减少消费，企业面临的法律问题通常首先体现为现金流问题。

对于建筑工程，进度款申请可能必须严格按照法律规定的形式提出。

这是因为昆士兰针对建筑工程的付款制度，虽然可以为承包商及分包商提供重要的法定权利，但前提是相关文件和程序必须正确。

商业租赁项下的租金，也不会因为营业额下降而自动暂停。

在欠租逐渐累积之前主动与房东沟通，通常会比欠租已经形成之后再谈判更有成效。

公司董事还应注意，如果公司已经无法偿还到期债务，却仍继续经营，董事在某些情况下可能面临个人责任。

此外，多年前向房东或供应商提供的个人担保，也可能至今仍然有效。

实际可以采取的措施

上述所有情形都有一个共同点：时间非常重要。

无论问题涉及房贷、合同、分居还是企业经营，随着时间推移，可供选择的解决方案通常会越来越少。

最有价值的法律意见，往往是在第一次房贷逾期之前、第一次错过合同期限之前，或者第一张发票开始拖欠之前取得的。

如果您目前有正在履行的房产买卖合同，建议重新阅读其中有关融资、保险及违约的条款，并将所有关键日期准确记录在日历中。

W & G Lawyers 可以如何协助您

我们的房产法、家庭法及商业法律团队经常协助客户处理：

贷款机构发出的违约通知；
已经变得难以完成的房产合同；
市场变化中的家庭法财产分割；
面临现金流压力的企业。

如果上述任何情况与您目前的情况有关，欢迎联系我们讨论您的具体法律位置。

参考资料

Commonwealth Bank of Australia, Global Economic & Markets Research, CommBank Household Spending Insights — August 2026，作者 Belinda Allen（Head of Australian Economics）及 Lucinda Jerogin（Associate Economist），2026年9月22日编制，通过 CommBank Newsroom 及 CommBank Research 发布；
《Property Law Act 2023 (Qld)》，第7部分第4分部（卖方披露）及第8部分（按揭），包括第114、116、118及130条；
《National Consumer Credit Protection Act 2009 (Cth)》附表1（National Credit Code），第72及88条；
《Family Law Act 1975 (Cth)》，第44、79及90SM条；
《Building Industry Fairness (Security of Payment) Act 2017 (Qld)》；
《Corporations Act 2001 (Cth)》，第588G条；
REIQ / Queensland Law Society《Contract for Houses and Residential Land》，第8.1条（风险）。