本文由 W & G Lawyers主任律师 Nancy Wang 撰写。
一对夫妻坐在我们办公室里，面前摆着建筑师的设计图纸。他们已经找到了一位中意的建筑商，但现在面临一个重要选择，建筑商提供了两种签约方式：
第一种，是由建筑商报出一个明确的合同价格，并原则上按照这个价格完成工程。
第二种，则是按照工程实际发生的成本收费，再加收15%或20%的利润比例。建筑商同时给出了一份“预估价”，金额看起来与业主的预算相差不大。
建筑商更倾向于第二种方式，并告诉业主，这样“更公平”——因为如果某些风险最终没有发生，业主也不需要提前为这些风险买单。
近年来，我们越来越经常遇到这样的情况。
建筑材料价格波动、技工短缺，以及昆士兰多家知名建筑公司的倒闭，使不少建筑商越来越不愿意承担固定价格合同下的成本风险。过去通常只用于高端定制项目或工程范围难以确定项目的成本加成合同（Cost Plus Contract），现在也越来越多地被用于普通住宅建设。
但在昆士兰法律下，固定总价合同（Fixed Price Contract）和成本加成合同受到的法律待遇并不相同。
而对于业主来说，选择哪一种合同，实际影响可能远远超过签约时的想象。
一、昆士兰住宅建筑合同的法律框架
自2015年7月1日起，昆士兰住宅建筑合同主要受到《Queensland Building and Construction Commission Act 1991 (Qld)》附表1B（Schedule 1B）的规管。该制度取代了原来的《Domestic Building Contracts Act 2000 (Qld)》。
Schedule 1B适用于所谓的**“受规管合同”（regulated contract）**，一般而言，是指合同价格超过3,300澳元的住宅建筑工程合同。
法律将这类合同进一步分为两个等级：
- Level 1 Contract：合同价格在3,300澳元至20,000澳元之间；
- Level 2 Contract：合同价格达到或超过20,000澳元。
绝大多数新建住宅、扩建工程以及较大规模的住宅翻修，都属于Level 2 Contract，因此需要遵守更严格的信息披露和消费者保护规定。
Schedule 1B第1条将**成本加成合同（Cost Plus Contract）**定义为：
即使不考虑Prime Cost Items及Provisional Sums，在合同签订时，仍然无法准确计算建筑商最终有权收取多少款项的合同。
这个定义非常重要。
一份固定总价合同中，也可能存在：
- Prime Cost Items（主要成本项目／暂定材料项目），例如业主尚未最终选定的卫浴、厨房设备或其他装置；
- Provisional Sums（暂定金额），例如开工后才能确定实际工程量的项目，包括岩石开挖等；
- 工程变更；
- 特定情况下的价格调整条款。
这些因素本身并不会使一份合同变成成本加成合同，真正区分两者的关键是：
在签约当天，建筑商最终能够收取的总金额是否可以确定。
如果即使排除Prime Cost Items和Provisional Sums后，建筑商最终能够获得的款项仍然取决于未来实际发生的成本，那么这通常就是成本加成合同。
二、固定总价合同是怎样运作的？
在固定总价合同下，建筑商同意按照明确约定的工程范围，以一个确定的价格完成工程，一般而言：
如果实际建筑成本高于建筑商原来的预计，超出的成本风险由建筑商承担；相反，如果最终成本低于预计，建筑商也可以保留由此产生的利润。
合同价格原则上只有在合同明确允许的情况下才可以发生变化，例如：
- Prime Cost Items按实际成本进行调整；
- Provisional Sums按实际工程成本调整；
- 双方同意的工程变更；
- 合同中特别约定的价格调整机制。
昆士兰的Schedule 1B围绕固定总价合同建立了一套较完整的消费者保护制度。
对于Level 2 Contract，第14条要求：
固定合同价格必须在合同Schedule第一页的显著位置清楚列明。
如果合同中存在任何可能导致价格变化的条款，第14(6)条进一步要求合同对该事项作出警示，并简要说明该条款可能产生的影响。
根据第14(7)条，这些内容也必须出现在合同第一页。
换句话说：即使业主只阅读合同第一页，也应该能够看出合同价格是多少，以及这个价格在什么情况下可能发生变化。
法律还规定了一系列其他保护措施。
例如，对于Level 2 Contract：
- 一般情况下，建筑商收取的定金不得超过合同价格的5%；
- Level 1 Contract一般为10%；
- 如果超过一半的工程是在施工现场以外完成，则定金最高可达到20%。
同时，建筑商提出的进度付款申请，必须与现场已经完成的工程直接相关，并与已完成工程的价值保持合理比例。
业主在收到已签署合同副本后，通常还有5个工作日的冷静期（cooling-off period）。
此外，在签订Level 2 Contract之前，建筑商还必须向业主提供QBCC的Consumer Building Guide（消费者建筑指南）。
工程变更原则上必须以书面形式进行。
Schedule 1B还规定了有关建筑材料、法律合规、施工质量以及合理勤勉履行工程等方面的法定保证。
三、Perera案：写着“固定价格”，就不能轻易绕过去
固定总价合同与建筑商试图规避固定价格责任之间的矛盾，在Perera v Bold Properties (QLD) Pty Ltd [2023] QDC 99一案中得到了非常清楚的体现。Perera夫妇与建筑商签订了一份新建住宅的固定总价合同，合同价格为645,370澳元，合同中的一项特别条款规定：
如果工程未能在预计开工日期前开始，建筑商可以把合同价格提高至其届时的“current base price”。
后来，建筑商依赖这一条款，试图额外增加超过51,000澳元的合同价格，Barlow KC DCJ最终基于三个独立理由认定该特别条款无效。
第一，该条款具有不确定性。
合同中并没有明确解释所谓的“base price”究竟是什么，因此建筑商实际上可以按照一个合同中没有定义的标准自行调整价格。
第二，该条款没有遵守Schedule 1B第14条有关价格变化警示的要求。
合同第一页并没有清楚解释该特别条款会如何影响最终合同价格。
第三，该条款属于《Australian Consumer Law》下的不公平合同条款。
因为它给予建筑商单方面提高价格的权利，而业主事实上只能选择接受涨价，或者放弃继续建设。
Perera案说明，在昆士兰住宅建筑合同中，“fixed price”这几个字具有真正的法律意义。
这也在一定程度上解释了为什么部分建筑商近年来干脆不再愿意提供固定总价合同。
从风险分配角度来看，成本加成合同实际上可以让建筑商合法地实现Perera案中特别条款试图实现、却最终未被法院接受的结果：把工程成本上涨的风险转移给业主。
四、成本加成合同是怎样运作的？
在成本加成合同下，业主需要支付建筑工程实际发生的成本，包括：
- 建筑材料；
- 人工；
- 分包商费用；
- 机械及设备费用；
- 有时还包括建筑商部分管理成本或间接费用；
然后，再在这些成本基础上，向建筑商支付约定的利润，这个利润可能是：
建筑商通常会在签约时向业主提供一个预计总成本，但这里最重要的一点是：
这个“estimate”只是估算，并不是最终合同价格。如果实际工程成本增加，业主需要支付更多；而如果建筑商的利润是按照成本百分比计算，那么项目成本越高，建筑商获得的利润也会相应增加。
Schedule 1B并没有禁止成本加成合同，但法律也没有把它当成普通固定总价合同来处理。
如果预计最终应付金额合理估计会超过3,300澳元，该合同仍属于受规管合同。
如果预计金额达到或超过20,000澳元，则Level 2 Contract的有关规定仍然适用。
由于成本加成合同没有一个可以直接写在合同首页的固定总价，因此法律要求合同必须明确说明：最终合同价格的计算方法，包括相关allowances。同时，合同还必须包含建筑商对项目总成本作出的合理估算（reasonable estimate）。
其他保护措施，包括价格变化警示、定金限制、进度付款规则、冷静期、Consumer Building Guide以及法定保证等，仍然适用。
但Schedule 1B没有做的一件事情是：它没有规定业主最终需要支付金额的上限。所谓“reasonable estimate”，是一项信息披露义务，并不是合同价格上限。即使建筑商最终的实际成本远远超过最初估价，业主也不能仅仅因为预算严重超支，就当然拒绝付款。
如果建筑商一开始提供的估价严重失实，业主日后可能尝试依据《Australian Consumer Law》第18条主张建筑商存在误导或欺骗性行为。
但问题在于：
这种法律争议通常是在钱已经花出去之后才发生。它并不是一个让业主在工程进行过程中简单拒绝付款的机制。
新南威尔士州近期的案件Fraser Lyne Constructions Pty Ltd v Waba [2025] NSWSC 600就充分说明了这个问题。
该案中，一项成本加成工程最初估价约为110万澳元，后来建筑商将预计成本调整至310万澳元。这个案例显示，一项成本加成工程的最终成本可能与最初预算偏离得非常远。如果双方对于工程范围、批准程序和实际支出又没有留下清晰完整的书面记录，后续争议往往会变得极其复杂。
五、Queensland Home Warranty Scheme：对很多业主而言，这才是最关键的区别
如果业主只记住本文的一件事，应该记住这一点。
由QBCC根据《QBCC Act》Part 5及《Queensland Building and Construction Commission Regulation 2018 (Qld)》管理的Queensland Home Warranty Scheme（昆士兰住宅保修计划），主要针对两类风险提供保障：
第一，建筑工程存在缺陷；
第二，工程未能完成（non-completion）。
工程未完成通常可能是因为：
- 建筑商破产；
- 建筑商死亡；
- 建筑商失去执照；
- 或者因建筑商违约，合同被有效终止。
但是：
针对“工程未完成”的保障，只适用于符合规定的固定总价住宅建筑合同。
Schedule 6对Fixed Price Residential Contract作出了定义。
简单来说，合同价格应当是固定的，但允许因以下事项作合理调整：
- Prime Cost Items；
- Provisional Sums；
- 人工成本上涨；
- 材料成本上涨；
- 工期延误等规定事项。
成本加成合同并不属于这一类合同。
QBCC也在其官方网站明确指出：
当业主使用成本加成合同进行住宅建筑工程时，Queensland Home Warranty Scheme并不提供工程未完成保障，这在现实中的后果可能非常严重。
假设一位建筑商在固定总价合同项下完成了一半工程后进入清算，在符合Scheme条件及赔偿限额的情况下，Queensland Home Warranty Scheme可以对由另一名持牌建筑商完成剩余工程所产生的合理费用提供保障，并扣除业主在原合同下尚未支付的金额。
目前，一般赔偿上限为：
- 每个住宅单位200,000澳元；
- 如果购买额外保障，则最高可达到300,000澳元。
但如果同一个建筑商是在成本加成合同下做到一半后倒闭，情况就完全不同，业主通常需要自己承担完成剩余工程的费用。
之后，业主只能在建筑商清算程序中就自己可能拥有的债权提出申索。
虽然工程缺陷方面的保障仍可能存在，但对于很多家庭来说，真正可能造成严重财务后果的，往往不是某个单独的建筑缺陷，而是：房子建到一半，建筑商倒闭，而业主没有足够资金把房子继续建完。而这恰恰是成本加成合同下没有受到non-completion cover保护的风险。
六、没有上限的财务承诺
对于需要贷款建房的业主来说，成本的不确定性还会带来另一个问题。
建筑贷款通常以：
作为放款依据。
因此，不少金融机构根本不愿意为成本加成合同提供建筑贷款。即使业主不需要银行贷款，而是使用自己的资金进行建设，成本加成合同的财务风险仍然不能忽视。
QBCC指出，成本加成合同最终的实际成本，经常可能比最初估价高出50%至100%。
如果建筑商的利润按照工程成本的一定比例计算，还会产生一个非常现实的问题：
工程花得越多，建筑商赚得越多。
这意味着建筑商本身并不存在天然的经济动力去尽可能降低项目成本。与此同时，大多数普通业主既没有专业知识，也没有足够的合同机制，可以逐项审查：
- 材料价格；
- 分包商账单；
- 人工费用；
- 管理费；
- 以及建筑商提交的每一张发票。
一份设计良好的成本加成合同，通常应当通过额外合同机制来控制这些风险，例如：
- Guaranteed Maximum Price（最高保证价格）；
- 每次付款申请必须附上逐项明细及相关发票；
- 业主有权查阅建筑商与工程有关的账目和记录；
- 对超出预算的额外支出设定明确审批门槛；
- 未经业主批准，不得随意发生重大预算外支出。
但现实中，我们看到的不少成本加成合同，并没有这些保护机制。
七、什么时候成本加成合同反而可能是合理选择？
上述风险并不意味着成本加成合同永远不应该使用。确实存在一些工程，即使是经验丰富、负责任的建筑商，也无法在开工前合理给出固定价格。
例如：
- 历史建筑修复；
- 结构修复工程，而实际损坏程度只有在工程打开后才能确定；
- 高度定制化的建筑设计项目；
- 或者预计在施工过程中仍会不断调整工程范围的建筑项目。
在这些情况下，如果强行要求建筑商给出固定总价，建筑商往往只能在报价中加入大量风险预留，最终结果可能是：即使那些风险根本没有发生，业主仍然已经在固定价格中为这些风险支付了费用。
在这种类型的工程中，一份结构设计良好、风险控制完善的成本加成合同，反而可能带来更公平的商业结果。
QBCC本身的立场也并不是成本加成合同违法，QBCC所强调的是：
双方在签订这类合同之前，都应当取得适当的法律意见。真正需要警惕的情况是：
建筑商建议使用成本加成合同，并不是因为这个项目本身存在无法合理定价的不确定性，而只是因为建筑商不愿意承担普通住宅建设项目中的成本上涨风险。
例如：
如果是一块条件正常的住宅用地，设计图纸已经完成，建筑规格也已经明确，只是建设一栋普通新住宅，那么通常并不存在一个结构性的理由，说明建筑商完全无法提供固定价格。
如果在这种情况下，建筑商仍然坚持表示“这个项目不能做固定价”，业主就应该保持谨慎。
八、作为业主，签约前应该怎么做？
综合以上内容，业主在签署住宅建筑合同前，可以重点考虑以下几点。
1. 能做固定价格的项目，尽量坚持使用固定总价合同
如果项目本身能够合理确定价格，业主应优先考虑固定总价合同，同时确认：
- 合同价格是否清楚列在合同Schedule第一页；
- 首页是否列明了任何可能导致合同价格变化的条款；
- 仔细阅读每一个允许价格调整的条款。
尤其要注意Prime Cost Items和Provisional Sums。它们往往是所谓“固定价格”中最容易发生变化的部分。
业主应该询问建筑商：每一项allowance究竟是如何计算出来的？
2. 如果无法避免成本加成合同，应当增加明确的成本控制机制
例如，可以协商加入：
- Guaranteed Maximum Price；
- 每一次付款申请必须提供逐项费用明细；
- 提供相应发票及支持文件；
- 业主有权查阅建筑商工程账目和相关记录；
- 对未经预算的额外开支设定明确审批金额；
- 超过该金额必须事先取得业主书面批准。
如果工程需要贷款，还应当在签约前向贷款机构确认：银行是否愿意为这类成本加成合同提供建筑贷款。
3. 签约前必须理解Home Warranty Scheme保障上的差别
业主应当在签署成本加成合同之前清楚理解：这类合同并不享有Queensland Home Warranty Scheme下的non-completion cover。因此，业主必须把这一风险与建筑商本身的财务实力放在一起考虑。
换句话说：如果您签的是一份没有最高价格上限的合同，您实际上是在把一个开放式的财务承诺交给建筑商，那么您就更需要考虑：如果这家建筑商半年后倒闭，您是否有能力自己筹钱完成剩余工程？
4. 不要急着签合同
在签署Level 2 Contract之前，应确认自己已经收到：
- QBCC Consumer Building Guide；
- 完整的合同文件；
- 所有Schedule；
- 特别条款；
- 相关规格及附件。
签署之后，也不要忽略法律提供的5个工作日冷静期。
如果合同金额较高、条款复杂，或者您对价格调整、工程变更、成本加成机制存在疑问，可以利用这段时间取得专业意见。
九、归根结底，是谁来承担“超预算”的风险？
固定总价合同和成本加成合同之间的选择，本质上并不仅仅是“哪种付款方式比较方便”。
真正的问题是：如果工程最终比大家原先预计的更贵，这个风险究竟由谁承担？
昆士兰法律允许双方采用不同方式分配这一风险。但是，从整体法律保护来看，固定总价合同给予住宅业主的保障明显更加完整。
当建筑商告诉业主，成本加成合同“比较公平”时，业主也需要理解这句话背后的另一面：在成本加成合同下，建筑商实际花出去的每一块钱，原则上都可以向业主收回来；如果还约定了百分比利润，建筑商还可以在这些成本之上继续收取利润。而如果项目严重超支，甚至建筑商中途倒闭，最终承担后果的人，很可能只有业主自己。
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