本文由W & G Lawyers主任律师 Nancy Wang 和律师 Grace Blake 共同撰写。
昆士兰签署的大多数住宅买卖合同都会包含“以建筑及虫害检查为条件（subject to building and pest）”的条款。
买家往往把这一条件视为一种安全保障，认为只要检查发现任何自己不满意的问题，就可以退出合同；而卖家则常常认为，买家几乎可以凭任何小问题解除合同。
这两种理解都不完全正确。
该条件有其自身的操作机制、明确的截止日期，同时还要求买家在行使权利时保持合理。本文将从一般层面说明该条件如何运作、检查报告可能会告诉您什么以及不会告诉您什么，以及当报告仅揭示轻微问题时，解除合同的界线可能在哪里。
该条件从何而来
建筑及虫害检查条件是由昆士兰房地产协会（Real Estate Institute of Queensland，REIQ）与昆士兰律师协会（Queensland Law Society，QLS）联合发布的标准合同条款，而不是由合同双方另行加入的“特别条件（special condition）”。
自2025年8月1日起，原先适用于独立住宅和公寓的合同已合并为统一的《住宅房地产买卖合同》（Contract for the Sale and Purchase of Residential Real Estate），其中建筑及虫害检查条件载于第4.2条。
一般而言，只有当合同首页的Reference Schedule中填写了Inspection Date（检查日期）时，该条件才会生效。如果该栏留空，合同中可能根本不存在建筑及虫害检查条件。
实践中，Inspection Date通常设定为合同日期后的7天、14天或21天。
该条款规定，合同以买家在Inspection Date之前取得书面的建筑检查报告及书面的虫害检查报告为条件，两份报告可以合并为一份综合报告，并且报告应“令买家满意（on terms satisfactory to the Buyer）”。
两份报告均应由具有适当执照的检查人员出具。由恰好从事相关行业的朋友出具的报告，或者由没有执照的人员出具的报告，可能不符合该条款的要求，依赖此类报告也可能存在风险。
买家在截止日期之前需要做什么
该条款中的两项义务经常被忽视。
首先，买家必须采取一切合理步骤取得相关报告。
这是一项积极义务，而不仅仅是一项权利。
如果买家没有预约检查、预约得太晚，或者让Inspection Date过去后才主张该条件“未得到满足”，买家可能会被认定为违反合同，而不是受到该条件的保护。
因此，合同一经签署，应尽快安排检查。
相应地，卖家通常也需要在收到合理通知后，允许买家的检查人员进入物业进行检查。
其次，买家必须在Inspection Date当天下午5点之前向卖家发出书面通知，说明以下其中一种情况：
买家没有取得满意的报告，因此解除合同；或者
该条件已经满足，或买家放弃该条件。
如果买家在下午5点之前没有发出通知，卖家可能有权解除合同。
如果您希望就检查报告中的问题进行协商，通常最安全的做法是在截止时间之前，先取得对Inspection Date的书面延期。
如果只写一封信说：“如果卖家修好露台，我们就满意”，该通知可能既不会被视为解除合同，也不会被视为确认条件已经满足，从而可能使买家面临风险。
检查报告涵盖什么，又不涵盖什么
购房前检查是一种对建筑物可进入部分进行的目视、非侵入式检查，通常依据相关澳大利亚标准进行。
检查人员通常会就建筑结构、屋顶、地板下方区域、潮湿及上升性潮湿、木材害虫迹象（包括白蚁损害），以及可能吸引白蚁的环境状况进行报告。
检查人员通常不会检测电气线路、管道或排水系统、家用电器、游泳池合规情况或空调系统，他们也无法对不能进入或无法看到的区域作出报告。
如果您对这些事项有顾虑，可能需要另外取得专业检查报告。
但是，需要注意的是，即使专项检查报告结果不佳，也未必单独足以支持买家根据这一条件解除合同，因为该条件仅限于建筑及虫害检查报告。
任何更广泛的尽职调查权利，一般都需要在合同签署之前作为特别条件进行协商。
另一个值得特别强调的问题是，这方面的法律最近发生了变化。
自2025年8月1日起，卖家必须在合同签署之前向买家提供seller disclosure statement（卖方披露声明）以及规定的相关证明文件。
该披露声明涵盖产权、权利负担、规划、政府通知和地方政府费用等事项。
但它并不涵盖建筑物的实际状况、结构安全、虫害或洪水情况，而且该表格本身也提醒买家应自行进行调查。
因此，建筑及虫害检查条件仍然是买家避免购买存在问题房屋时最主要的保障之一。
判断标准：“令买家满意”，但买家必须“合理行事”
该条款规定，相关报告必须令买家满意，但同时又规定，买家在解除合同时“必须合理行事（the Buyer must act reasonably）”。
两方面都很重要。
昆士兰的合同措辞与某些其他州使用的标准合同不同，后者可能只允许买家在发现“重大”或“结构性”缺陷时解除合同。
昆士兰的标准并没有这么严格。
但同时，这也并不意味着买家可以完全按照个人喜好行事。
更可能需要考虑的问题是，一个处于您相同位置的合理买家，在支付这个价格购买一套具有该房龄的房屋、已经看到开放看房时能够看到的状况，并阅读这份报告之后，是否可以合理认为该报告不能令人满意，并选择解除合同。
可能相关的因素包括物业的房龄、报告所指出问题的性质和严重程度、问题在您看房时是否已经明显可见、问题是否在合同签署前已经披露、问题是目前仍然存在的（例如活跃白蚁）还是过去曾经存在但已经处理，以及修复费用相对于购买价格而言是否重大。
这里有两点需要注意。
第一，这是一项合同标准，而不是固定的法律规则，您的具体合同中的特别条件可能提高或降低这一标准；因此，必须查看您实际签署的合同。
第二，法院目前尚未明确说明这一条款在所有情况下具体应当如何划定界线，因此，如果买家考虑基于处于边界范围的问题解除合同，应当在采取行动之前取得法律意见。
轻微缺陷：界线可能在哪里
在问题严重程度的两个极端，情况相对清楚。
如果报告揭示活跃的白蚁侵害、严重且未经处理的白蚁损害、结构移动、大面积进水或严重不符合规范的结构工程，通常可以预期这些问题足以支持解除合同。
另一方面，如果买家试图因为与物业房龄相符的一般老化、正常磨损、风化、装饰性裂缝、清洁问题、一块破裂的瓷砖、一个滴水的水龙头，或者在开放看房时明显已经处于相同状态的围栏而解除合同，则不太可能被认为是在合理行事。
这些事项在买家提出报价时已经存在，或者可以认为本来就应当被考虑在报价之中。
同样，如果某项缺陷在签约之前已经由卖家披露，或者在检查时已经明显可见，也可能适用同样的原则。
真正困难的是介于两者之间的情况，而这里有两个问题经常被误解。
第一个问题是，某项缺陷并不一定必须属于结构性问题或者“重大问题”，才可能使报告在合理意义上不能令人满意。
例如，尚未修复的屋顶漏水、曾经存在白蚁活动但没有处理记录、地板下通风不足并伴有较高的湿度读数，或者高架露台上的栏杆不符合规范，这些问题本身都可能支持买家作出合理的解除决定，特别是在维修费用相对于房屋价格而言较高的情况下。
第二个问题，是一长串单独看来都很轻微的问题。
多个小问题是否可以累积起来，使整份报告达到不能令人满意的程度，目前尚未有明确结论。
我们认为，更合理的做法是将报告作为整体进行阅读，同时也要认识到，这种分析方式对买卖双方都可能产生影响。
对于一栋较老的Queenslander住宅而言，报告中列出20项维护事项，或多或少属于一个合理买家应当预期的情况，仅凭这些内容本身不太可能足以支持解除合同。
但如果是一套刚刚翻新的物业，并且卖家也是按照“刚翻新”进行市场推广，而报告却发现一系列施工质量问题；或者虽然每一项单独看来都不严重，但所有问题的合计维修费用远远超过买家合理预期的范围，那么情况可能不同。
由于答案取决于具体事实，因此证据非常重要。
如果您准备根据报告解除合同，那么报告本身应当能够支持这一决定。
买家解除合同后，卖家可能会要求取得每一份报告的副本，而这些报告很可能成为判断买家的决定是否合理的重要依据。
如果检查人员的结论比较谨慎或有所保留，那么在Inspection Date之前取得进一步的专业检查或书面维修报价，可能决定该次解除究竟是有充分依据，还是可能引发争议。
如果买家真正的动机只是改变主意、财务状况发生变化，或者发现了另一套更合适的物业，却试图依赖报告中列出的细小裂缝作为解除理由，那么建筑及虫害检查条件所提供的保护可能比买家预期的要少。
如果报告不能令人满意，您有哪些选择
如果买家对报告存在合理的不满意，通常有三种实际选择，而三种选择都受到下午5点截止时间的限制。
您可以在Inspection Date当天5点之前发出书面通知解除合同。
该通知应当明确且无附带条件。虽然条款本身并没有严格要求买家说明理由，但通常最好明确指出所依赖的报告内容。
如果解除合同有效，买家应当有权取得定金退款。
您也可以就预计维修费用要求降低购买价格，或者要求卖家在交割之前修复特定缺陷。
卖家没有义务同意其中任何一种方案。
双方达成的任何协议都应当以书面形式记录。如果涉及卖家维修，相关维修事项应与交割前检查联系起来。
同时，应当书面延长Inspection Date，以确保双方协商期间原有截止时间不会过去。
您也可以接受报告，并通知卖家该条件已经满足或被放弃。
在这种情况下，买家将按照报告所反映的物业状况继续完成购买。
可能出现什么问题
如果买家的解除行为并没有得到对报告结果的合理不满意所支持，该通知可能根本不会被视为有效解除合同。
相反，卖家可能有权将买家的行为视为买家自行退出合同。
买家的定金可能面临风险，卖家可能有权就物业重新出售后的差价以及其他损失提出索赔，或者卖家可能要求买家继续履行合同。
由于是买家主张该条件赋予其解除合同的权利，因此在实践中，买家很可能需要承担证明其决定合理的责任。
如果报告中列出的主要只是装饰性问题，这并不是一种可以轻易承担的风险。
如果您是卖家
卖家收到解除合同通知后，并非没有选择。
您可以要求取得相关报告的副本，并按照上述标准进行审查，同时还应检查该通知是否在Inspection Date当天5点之前发出、是否以书面形式作出，以及内容是否清楚明确。
迟延或含糊的通知可能无效，而且反而可能使卖家取得自己的解除合同权利。
如果卖家已经在收到合理通知后允许买家的检查人员进入物业，则其立场通常会比拒绝提供进入权限的卖家更有利。
如果卖家认为买家的解除行为不合理，仍然应当谨慎处理。
有关定金的争议可能产生较高成本，而且结果往往取决于有关物业状况的证据。
如果卖家错误拒绝了买家本来有效的解除通知，卖家自身可能反而构成违约。
卖家也可以在合同签署之前降低风险。
取得售前建筑及虫害检查报告、提前披露已知缺陷，以及在定价时反映这些问题，都可能使买家之后更难主张相关事项使报告不能令人满意。
W & G Lawyers如何为您提供协助
无论您是首次购房、购买投资物业还是出售房产，建筑及虫害检查条件往往是住宅买卖合同能否顺利完成的重要环节。
如果您希望在签署合同之前取得法律意见，希望了解某份检查报告是否可能使您有权解除合同，或者需要就买家的解除通知作出回应，我们的房产法律团队很乐意为您提供协助。
参考资料
• Contract for the Sale and Purchase of Residential Real Estate（第一版，REIQ/QLS，自2025年8月1日起使用），第4.2条
• Property Law Act 2023 (Qld)，Chapter 2, Part 3（卖方披露）
• REIQ，When is reasonable to terminate based on a building and pest inspection report?
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