当您的开发项目需要使用邻居的土地——昆士兰州法院强制设立地役权及法律费用承担

地役权与土地使用权, 房地产开发, 盛益律师事务所, 财产法

by admin 9 月 28, 2026

本文由 W & G Lawyers 主任律师 Nancy Wang 撰写。

您购买了一块土地，有足够空间增建第二套住宅或进行小规模土地分割。工程师的报告出来后却指出，新地块的雨水必须向低处排放，并经过您后方邻居的土地。邻居既不愿意出售部分土地，也不愿意设立地役权。

又或者，您恰好就是那位邻居——突然收到一封信，随信附有一份要求您签署的契据，以及对方已经计算好的补偿金额。

在特定情况下，即使土地所有人反对，昆士兰州法律仍允许法院在其土地上强制设立某种使用权。昆士兰州上诉法院近期的一项判决说明了这项权力如何运作、其界限在哪里，以及一旦处理不当，可能付出多么高昂的代价。

在该案中，开发商最终不仅没有取得地役权，还被判承担邻居在一审和上诉中的法律费用，其董事本人也被判承担费用。

无论您处于这类纠纷的哪一方，在发出任何信函之前，都值得先了解这一判决。

什么是法院强制设立的地役权？

地役权（easement）是指一处物业对另一处物业享有的特定权利。常见例子包括通行权、铺设供水、污水、电力或排水管道的权利，以及为进行工程而在有限期间进入邻居土地的权利。

大多数地役权都是通过双方协议设立，并登记在土地权属上的。如果双方无法达成协议，土地所有人可以向最高法院申请法律所称的法定使用权（statutory right of use）。

法院的这项权力受到严格限制，因为这实际上是在土地所有人不同意的情况下，对其财产权利施加限制。

概括而言，只有在符合以下条件时，法院才可能强制设立使用权：

该使用权对于申请人土地的有效使用和开发而言是合理必要的；
与适用于该地区的规划规定相一致；
拟进行的使用或开发符合公共利益；
邻居可以通过金钱获得充分补偿；以及
申请人已经作出合理努力试图达成协议，而邻居在所有具体情况下拒绝同意属于不合理。

如果法院决定设立该项权利，还必须确定申请人应支付的补偿金额。法院命令随后会登记在土地权属上，因此对两处物业未来的所有人均具有约束力。

昆士兰州的物业法律已自 2025年8月1日起重新制定。近期判决适用的是此前的法律条文，而下文所讨论的原则，在新法律框架下具有同等甚至更为重要的意义。

近期案件发生了什么？

三块相邻的住宅用地位于两条郊区街道之间。开发商的土地面向其中一条街道，但无法直接通往另一条街道。其土地分割方案需要通过邻居的土地设置一项排水地役权，以连接后方街道。

开发商最初尝试购买邻居部分土地，之后提出过涉及 granny flat（附属住宅）的安排，随后又重新提出设立地役权。

在大约一年半的时间里，开发商向邻居发出了六次所谓的“补偿要约”。

前五次要约均附带一份契据，而该契据允许市议会或开发商自行在日后根据市议会的要求扩大地役权范围。

更重要的是，开发商甚至在尚未向市议会提交开发申请之前，就已经向法院提起诉讼。

开发商在法院申请中要求设立一项地役权，其“条款和范围按照市议会批准的内容”确定。

开发商自己的工程师在庭审作证时也承认，根据市议会最终采用的文件不同，地役权宽度可能是 2米、2.7米或3米。

一审法官最终附条件地设立了一项面积不超过 27平方米的地役权，并认定邻居拒绝第六次要约属于不合理。

但上诉法院持不同意见，撤销了该地役权。

该判决有三个方面尤其值得土地所有人注意。

第一，法院不能把自己的决定权交给市议会

如果申请人只是要求法院批准“市议会最终要求的任何内容”，那么法院实际上没有一个明确的方案可以审查。

法院必须针对一项具体明确的地役权，判断其是否具有必要性、是否符合公共利益，以及补偿是否适当。

如果地役权的范围和条款要留待其他人在未来决定，法院便无法完成这些判断。

第二，法官没有义务替申请人补救申请中的问题

一审法官将 27平方米视为拟议地役权的范围，因为庭审过程中曾经提到这一数字。

但上诉法院认为，开发商实际上从未正式提出过这样的申请。

法院没有义务从开发商提交的材料中，自行设计或拼凑出一个可以接受的方案。

第三，邻居拒绝一个内容不确定的要约，并不属于不合理

第六次要约仍然将地役权的最终形式留给市议会决定。

既然没有人能够明确说明邻居究竟被要求放弃什么权利，那么邻居拒绝这样的要求，就不能被视为不合理。

如果您是需要地役权的一方

这项判决带来的实际启示很明确：在向法院提出申请之前，应当先把准备工作做好。

上诉法院指出，在大多数需要取得市议会开发批准的情况下，更合理的做法通常是先取得一项附条件的开发批准，即以法院批准某项具体地役权作为条件；或者至少在向法院提出申请时，已经准备好一个明确具体、能够反映市议会可能要求的方案。

不可接受的做法，是要求法院批准一项可以由第三方自行决定或改变的权利。

在实践中，这意味着通常需要准备：

明确显示具体土地范围的测量图；
有关工程的工程设计；
明确列出地役权条款的契据草案，包括施工区域、进入土地的权利、维护、保险及恢复原状等内容。

向邻居提出的每一次要约，都应当完整明确到对方可以直接接受，而无需以后再协商关键内容。

如果要约只是表示“具体细节以后再与市议会确定”，那么法院在判断邻居拒绝是否合理时，这一点可能对申请人不利，也可能导致申请人已经投入的大量费用最终毫无成果。

您还应考虑：为了达到目的，最小程度需要什么样的权利？

永久性地役权会永久附着于土地，因此法院通常会比对临时进入权更加谨慎。

例如，如果只是为了沿边界搭建脚手架而需要在固定期间进入邻居土地，那么临时许可可能已经足够。

如果临时权利能够满足需要，就应考虑申请临时权利，而不是永久性地役权。

如果您是邻居

如果对方的方案没有明确告诉您究竟涉及哪一部分土地，以及具体适用什么条款，您有权拒绝，而法院也很可能认为这样的拒绝是合理的。

但是，如果对方提出的是一个明确、合理并附有公平补偿的方案，您也不能单纯为了阻止开发而拒绝进行任何沟通或协商。

如果法律规定的条件得到满足，法院可以强制设立地役权。届时，您所获得的是补偿，而不是对开发项目拥有绝对否决权。

面对内容含糊的要求，较好的处理方式通常是礼貌地书面要求对方提供缺失的资料，包括：

测量图；
工程设计；
市议会的书面要求；
拟议的具体条款；

并要求对方提出一项明确具体的方案。

这封信以后可能成为证明您当时拒绝是合理的重要证据。

如果您自己对该土地有开发计划，也应尽早以书面形式提出，并尽可能取得规划师或工程师的专业支持。

范围过大或内容不确定的地役权可能影响您未来开发土地的能力，而这一点既可能影响法院是否应当批准地役权，也可能影响应支付给您的补偿金额。

谁承担法律费用？

法律费用往往是这类纠纷变得非常昂贵的原因，而近期判决对此进行了较为详细的讨论。

原则上，由申请人承担费用

按照目前的法律，申请法院设立法定使用权所产生的诉讼费用，一般由提出申请的一方承担，除非存在特殊情况。

这与此前的法律有所不同。此前的规定主要是保护邻居免于被判承担不利的诉讼费用。

因此，即使申请人最终成功取得地役权，法院仍可能要求其除了承担自己的律师费之外，还承担邻居的诉讼费用。

任何考虑提出这类申请的人，都应从一开始就将这一费用风险纳入预算。

诉讼费用通常从法院程序开始之日起计算

在近期案件中，邻居的法律费用原本被确定为 40,000澳元，但上诉法院将其降低至略高于 37,000澳元，以扣除法院程序正式开始之前产生的律师费用。

因此，邻居在此前回应开发商各种要约时产生的律师费，并未作为诉讼费用获得赔偿。

如果最终设立了地役权，这类费用是否可以作为补偿的一部分获得支付，法院在该案中并未作出决定，这可能成为未来案件中值得提出的一个论点。

如果您是邻居，建议按照日期清楚区分并保存律师发票，以便日后证明哪些费用属于可以追偿的范围。

法院可能按照 indemnity basis 判令费用

通常情况下，胜诉方能够向败诉方追偿的，只是其实际法律支出的一部分。

但如果案件存在特殊情况，例如申请从一开始就根本不可能成功，或者败诉方存在应受责备的行为，法院可以按照较高标准的 indemnity basis（补偿性费用标准）判令诉讼费用。

近期案件同时存在这两方面的问题。

该申请按照其提出的方式根本无法成功，而一审法官还认定，开发商的往来信函表现出一种 “自认为理所当然且具有欺凌性的态度”，并一直延续至庭审阶段。

判决中特别引用了一些在情绪激动情况下写出的信件，例如要求邻居另请“更好的律师”，或者要求邻居的律师除非是接受要约，否则不要再回信。

上诉法院没有接受开发商董事提出的观点，即因为她不是律师，所以法院应当以更宽松的标准评价她的行为。

邻里之间发生这类纠纷时，出现一定程度的摩擦并不罕见，但这并不意味着申请人在处理纠纷时可以不受限制。

公司背后的个人也可能被判承担法律费用

该案中的开发商是一家公司。

一审法官认为，有理由相信该公司本身并非一家具有实质资产的公司；其董事亲自控制了整个诉讼过程，并且对诉讼结果具有个人利益。

同时，在庭审开始之前，邻居已经书面通知该董事，如果申请失败，将寻求法院命令其本人承担法律费用。

基于这些因素，法院最终判令该董事个人承担邻居的法律费用，而这一费用命令在上诉中并未受到挑战。

因此，通过公司进行开发，并不一定能够使个人免受申请失败所产生的诉讼费用风险，尤其是在邻居早期已经明确发出个人费用追偿通知的情况下。

补偿与诉讼费用是两回事

如果法院最终设立地役权，申请人需要就以下事项支付补偿：

受影响的土地；
对邻居土地权属及物业价值造成的影响；
施工期间造成的干扰。

法律费用是在上述补偿之外另行产生的费用，上诉费用同样如此。

在近期案件中，开发商除了承担一审阶段的费用外，还被判承担邻居在上诉及交叉上诉中的费用。

实际建议

如果您需要取得地役权，应当在接触邻居之前先把方案准备清楚；并且应将每一次要约都视为将来可能被法官阅读的文件。

在正式提起诉讼之前，应当就可能需要支付的补偿金额以及整体费用风险取得法律意见。

如果您收到对方要求设立地役权的通知，不要因为对方设定了时间压力就立即签署契据。

应当：

书面要求对方提供完整、明确的资料；
保存所有往来信函；
保存所有律师费用发票；以及
如果对方的申请失败，适当情况下可提前通知对方及其董事，您将寻求由其个人承担您的法律费用。

W & G Lawyers 如何协助您

我们的物业法及诉讼团队经常为地役权和土地进入权纠纷的双方土地所有人提供法律意见，包括协商和起草地役权及相关契据、向法院提出申请以及应对和抗辩相关申请。

如果您正在规划一项依赖使用邻居土地的开发项目，或者您已经收到对方要求在您的土地上设立地役权的通知，欢迎联系我们讨论您的具体情况。

参考资料

M Salazar Properties Pty Ltd v Jeffs [2024] QCA 257; (2024) 21 QR 158
昆士兰州上诉法院判决（Flanagan JA 作出判决，Boddice JA 及 Kelly J 同意），上诉自昆士兰州最高法院 M Salazar Properties Pty Ltd v Jeffs [2024] QSC 9 及 [2024] QSC 86（Hindman J）。
《2023年财产法》（昆士兰州）（Property Law Act 2023 (Qld)）第180及181条
自2025年8月1日起生效。
《1974年财产法》（昆士兰州）（Property Law Act 1974 (Qld)）第180条
本案判决所适用的原法律条文，现已废止。