唯一的退路，竟是先走进去——买卖选择权下的两难困境

by admin 10 月 2, 2026

本文由 W & G Lawyers 主任律师 Nancy Wang 撰写。

试想这样一个情境：您持有一块开发用地的购买选择权，数月前已向土地所有人支付了一笔不小的订金。协议明确约定，除非土地所有人违约，否则订金不予退还。如今，选择权即将在几天后到期，但政府在选择权期间提出的一项规划，可能占用地块临街部分的一条土地，进而影响整个开发项目的可行性。双方都没有违约。土地所有人虽然理解您的处境，却已经收到了您的钱。

此时，您仿佛站在一个十字路口，每条路都通向您不愿面对的结果。

本文讨论的正是这样的困境，以及在昆士兰州最高法院于2024年作出的一宗判决中，买方如何通过一条看似违背直觉的路径，追回了27.5万澳元的订金。买方没有退出交易，而是先向交易中再走了一步。

看似都走不通的三条路

第一条路，是不采取任何行动。

选择权期限届满，购买选择权失效，您只能安慰自己：这笔钱就当是一次昂贵的教训。协议中的订金条款，恰恰就是为这种情况而设，因此事后追回订金通常没有现实可行的途径。

更棘手的是，购买选择权失效，未必意味着交易就此结束。许多买卖选择权协议会赋予土地所有人一项出售选择权，允许其在购买选择权到期后的短暂期间内，要求买方购买土地。即使这块地已不再适合原定项目，土地所有人仍可能行使该权利，要求您按原价购买。

第二条路，是尝试协商。

您致信土地所有人，解释项目遇到的问题，请求退还订金或降低售价。然而，对方已经收到了订金，协议也没有要求其退还。对方可能认为，政府的规划并不是其应当承担的责任。善意或许能促成一次讨论，却未必能换来退款。

第三条路，是行使购买选择权，继续购买土地，寄望于通过调整设计，弥补部分土地可能被占用所带来的影响。

对某些地块而言，这或许可行。但如果项目本就受地块面积限制，每一平方米都至关重要，那么继续购买可能意味着投入数百万澳元，接手一个已不再具有经济可行性的项目。

这三条路都可能带来损失：前两条可能损失订金，第三条则可能损失更多。

穿过交易，才找到出口

其实，还有第四条路。

大多数买方没有看到它，是因为它看起来像是朝着错误的方向前进：要追回订金，可能需要先承诺购买土地。

其中的关键，在于选择权协议与其所附买卖合同，是两份适用不同规则的文件。

在交易仍处于选择权阶段时，订金由选择权协议中的条款约束。协议通常规定，订金可以支付给土地所有人，除非其违约，否则不予退还。对于政府部门采取的措施或提出的规划，选择权协议通常不会因此赋予买方退出的权利。

但所附的买卖合同则不同。

在昆士兰州，标准商业或住宅土地买卖合同通常包含某些条款：如果在合同成立之日，土地受到特定事项影响，而这些事项未在合同中披露，买方可能有权在交割前终止合同。拟改变交通基础设施，或拟在相关位置设置交通基础设施的规划，就是其中一类事项。买方若依据有关条款有效终止合同，标准条款还规定订金应予退还。

仅持有选择权时，买卖合同尚未成立，因此这些合同权利也尚未产生。只有在选择权被行使、买卖合同成立时，这些权利才开始存在。

选择权协议通常还会规定，行使选择权后，原先的保证金转为买卖合同项下的订金。从此，该笔款项受到买卖合同中的退款条款约束，而不再仅由选择权协议中的条款决定。2024年判决中的法院将这一变化描述为：选择权协议项下的保证金，实际上在选择权被行使时“消失”，又以普通合同订金的形式“重新出现”。

因此，这条路需要穿过交易本身：先行使选择权，使买卖合同成立；再依据合同中原先尚未产生的终止权，退出交易。

先走进去，才有可能找到出来的路。

走进去，为什么不等于放弃退出？

一个很自然的疑问是：买方明知存在问题，仍然行使选择权，是否就代表其接受了这个问题？

在2024年的案件中，土地所有人提出的正是这一主张。其认为，买方在充分知情的情况下选择继续交易；或者，即使并非如此，买方签署合同、继续推进开发申请并登记产权警示（caveats）的行为，也表明其已放弃终止合同的权利。

法院驳回了这两项主张。

买方不可能在一项合同权利尚未产生之前，就放弃该权利。而终止权只有在买卖合同成立后才产生。因此，买方即使在知晓问题的情况下订立合同，也不意味着其已决定放弃终止权。

合同成立后，买方又在各个阶段以书面方式保留了自身权利。法院认为，买方继续调查项目可行性的行为，与其评估是否终止合同并不矛盾，也不代表其已决定继续完成交易。

换言之，在该案中，承诺进入交易并不等于放弃退出，因为买方始终清楚地表明并持续重申：其保留自身权利。

买方具体是如何走这条路的？

该案买方在选择权到期前短短几天内，采取了关键步骤。

距离选择权到期还有两天时，买方律师致信土地所有人，指出有关道路规划并未在所附买卖合同中披露；一旦买卖合同成立，买方可以据此终止合同，并要求退还订金。

该公司随后再次声明保留权利，并继续调查项目是否仍然可行。同时，其登记了产权警示，以保护其对订金的权利主张。约六周后，该公司发出终止合同的通知。

土地所有人拒绝退还订金。

最终，法院宣告合同已被有效终止，并命令土地所有人退还27.5万澳元订金，另加利息。

站在十字路口时，应当记住什么？

买方能够追回订金，是因为其意识到：选择权协议与买卖合同，是两套不同的规则。其所需要的权利，恰恰存在于那份尚未生效的买卖合同中。

当眼前每一条路似乎都通向损失时，答案可能不是绕开交易，而是先进入交易，再依据合同寻找出口。

不过，这条路在具体交易中是否可行，取决于选择权协议的措辞、所附买卖合同的条款，以及新出现的问题究竟是什么。因此，在签署选择权协议时，所附买卖合同同样值得认真审阅。

W & G Lawyers 如何协助您？

我们的房地产及商事团队为买方和土地所有人提供买卖选择权协议方面的咨询，包括选择权协议与所附买卖合同之间的关系、权利保留、选择权行使及买方指定通知、产权警示，以及订金追偿。我们的诉讼团队亦处理订金及合同终止相关争议。

如果您持有某块土地的选择权，而交易情况已经发生变化；或者您是土地所有人，希望明确如何保护已收取的订金，欢迎联系我们，讨论您的具体情况。

参考资料

OF Beenleigh Pty Ltd v Khalaf Management Pty Ltd [2024] QSC 96；(2024) 19 QR 743，Applegarth法官。
昆士兰律师协会（Queensland Law Society）及昆士兰房地产协会（Real Estate Institute of Queensland）认可的《商业土地及建筑物买卖合同》，第3.5条及第21.1条。