本文由 W & G Lawyers主任律师 Nancy Wang 撰写。
昆士兰州最高法院近期作出的一项判决，对开发项目失败、贷款人不得不亲自接手完成工程时，融资方所处的法律地位作出了有益提醒。
简而言之，占有抵押物业并完成半建成项目的抵押权人，通常可以在其他对该物业持有担保权益的贷款人之前，优先收回其支出的款项——但前提是其担保文件及任何优先权安排的起草允许其这样做。
每一位开发项目融资方都熟悉的情形
开发商借款建设一个分阶段开发的住宅项目。项目进行到一半时，资金耗尽，开发商被清盘，工地则处于半完工状态。
一个部分建成的开发项目，其价值远低于单独土地的价值或项目完成后的价值。因此，第一顺位抵押权人接管物业，并需要作出一个艰难的商业选择：退出并以折价出售停滞的项目，还是为剩余工程提供资金，取得已完工地块的产权，并以更高的回报出售这些地块。
如果贷款人完成该工程，其很容易需要额外支出数千万澳元。
法律问题在于，贷款人能否在按照通常顺位清偿有担保债务之前，先从出售所得中收回该项支出；还是其投入的资金只会使排在其后的其他贷款人受益。
一般规则：完工成本可以优先扣除
衡平法长期以来承认，占有抵押物业的抵押权人如对物业进行改善，以便物业能够出售，例如“为了完成工程并随后出售”，则不应因这样做而自行承担损失。
这一原则通常可追溯至 Matzner v Clyde Securities Ltd [1975] 2 NSWLR 293 一案。
此类成本不会被视为需要竞争优先顺位的新的“后续垫款”。相反，它们附随于第一顺位抵押权，并优先于之后登记的抵押权。
根据抵押权人出售物业所得款项的法定分配顺序，也可以得出相同结果。在昆士兰州，《2023年财产法》第118(2)条，即《1974年财产法》第88(1)条的继任条款，规定在清偿债务之前，应先从出售所得中扣除实现物业价值所产生的成本及费用。
不过，该项衡平法原则并非没有限制。通常需要满足以下三个条件：
- 有关支出不得改变物业的性质。该支出必须是为改善物业的出售状况而采取的合理措施，并且必须实际提高物业能够实现的出售价格。
- 后顺位贷款人不能在不支付产生该增值的款项的情况下取得剩余款项。换言之，顺位较后的贷款人不能享受由占有物业的贷款人投入资金所创造的增值，同时拒绝承担产生该增值的费用。
- 如果后顺位贷款人知悉有关工程，并通过其行为表示同意或默许，占有物业的贷款人甚至无需证明该等成本是合理产生的。
简单而言，如果贷款人合理支出资金，使停滞项目达到可出售状态，并且物业价值因此提高，法律通常会允许贷款人优先收回该项支出。
转折：优先权契据可以排除该规则
上述默认法律地位可以通过协议予以排除——这正是 JSY Securities Pty Ltd v Dakabin Homes Pty Ltd [2026] QSC 106 一案真正传达的教训。
该案中的两名贷款人，是一个分十个阶段开发的联排住宅项目的共同抵押权人。
双方签订了一份优先权契据。根据该契据，其中一名贷款人——即后来接管物业并完成工程的贷款人——享有绝对优先权，但该优先权仅限于约1,179万澳元的固定金额。另一名贷款人的顺位紧随其后。
在开发商完成五个阶段后被清盘时，占有物业的贷款人完成了后续开发阶段，支出约3,230万澳元，并从销售中收回约3,510万澳元。
该贷款人随后主张，其应当在另一名贷款人之前，优先收回该笔3,230万澳元的完工支出。其主张的依据包括：
- 根据契据，该款项是为“维持或保护”物业价值所需的款项；以及
- 根据改良衡平法原则及第118(2)条，其有权优先收回该项支出。
法院根据契据的措辞驳回了第一项主张。
建设后续开发阶段并不是维持价值，而是通过实现该项目用地的开发潜力创造价值。
“维持或保护”涵盖的是持有成本，例如维持开发批准持续有效、支付租金以避免权利被没收、维持保险，以及保护工地免受破坏，而不包括创造价值的建筑工程。
对于第二项主张，法院接受，改良衡平法原则及第118(2)条通常会允许贷款人优先收回完工成本。
但是，契据中关于绝对优先权及固定优先金额上限的措辞足够明确，足以排除衡平法原则及法定分配顺序。
双方已经设定了一个穷尽性的优先顺位安排，因此该安排具有约束力。超过优先权金额上限的完工支出，其顺位排在另一名贷款人的抵押权之后。
其商业后果十分明显：在3,230万澳元的支出中，绝大部分最终排在另一名贷款人约144万澳元的抵押债权之后。
实务要点
对于为开发项目准备文件的贷款人及开发商而言，该案带来了以下几项明确的启示：
固定金额的优先权上限可以保护后顺位贷款人，但也可能使后来不得不完成工程的融资方陷入困境。如果您确实有可能自行完成工程，则应在文件中明确说明：优先金额应包括违约后产生的完工成本及变现成本，而不仅仅是最初的贷款垫款。
“维持或保护价值”是一项范围狭窄的表述。它涵盖持有资产的成本，而不涵盖继续完成建设的成本。应当选择能够反映实际商业风险的措辞。
不要假设改良衡平法原则或法定销售所得分配规则一定能够保障尚未收回的完工支出。双方可以通过明确的合同条款排除这两项保护。
抵押权人对其优先权保持沉默，通常不会构成禁反言或误导性行为，除非其实际知道另一方对此存在错误理解。
在项目分阶段出售的过程中，可以通过法院声明解决优先权及账目核算问题。交账义务可能在每一地块出售时分别产生，而不一定要等到整个项目完成并全部出售之后才产生。
总体而言，核心信息十分简单。
法律给予完成停滞开发项目的贷款人一个合理机会，使其收回相关成本。但是，该项保护只是一项默认规则，而不是保证。一份与实际情况不相适应的优先权契据，可能会排除该项保护。
W & G Lawyers如何提供协助
优先权契据的措辞，可能决定您能否收回投入的资金，还是最终排在他人的债权之后。
W & G Lawyers可以为您起草一份量身定制的优先权及顺位后置契据，明确处理项目完工成本及变现成本，确保您的优先权不会受到不当金额上限的限制，从而避免在项目停滞并需要由您自行完成工程时面临风险。
如果您是正在考虑向某个开发项目提供贷款的第二顺位抵押权人，我们也可以在您作出贷款承诺之前，审查现有的担保文件及优先权安排，使您准确了解您的资金将处于何种顺位。
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