澳大利亚政府近期对“外国居民资本利得预扣税”（Foreign Resident Capital Gains Withholding，简称 FRCGW）制度作出调整，新规自 2025 年 1 月 1 日起正式生效。无论您是在澳大利亚购买还是出售房地产，都有必要了解最新规定将如何影响您的交易。
有哪些变化？
在 2025 年 1 月 1 日之前，如房产成交价达到或超过 750,000 澳元，卖方必须在交割日前向买方提供由澳大利亚税务局（ATO）签发的“清税证明”（Clearance Certificate）。否则，买方需在交割时从成交价中预扣 12.5%，并将该款项直接缴纳至 ATO。此制度旨在确保外国居民履行其在澳大利亚的资本利得税义务。
自 2025 年 1 月 1 日起，相关规定已作出以下两项重要调整：
- 预扣税率由原来的 12.5% 提高至 15%；
- 取消了原先 750,000 澳元的成交金额门槛。
这意味着，无论房产成交价是多少，FRCGW 预扣制度现已适用于所有澳大利亚房地产交易。
这对您有什么影响？
如您是卖方：
若您在澳大利亚出售房地产，除非在交割前向买方提供有效的 ATO 清税证明，否则买方有法律义务在交割时预扣成交价的 15%，并将该金额直接缴纳至 ATO。
需要特别注意的是，如房产登记在多名业主名下，每位卖方均需分别申请并取得各自的清税证明。若其中一位卖方未能取得清税证明，则其对应份额的 15% 将被依法预扣。
如您是买方：
如您购买澳大利亚房地产，而卖方未在交割前提供有效清税证明：
- 您依法必须预扣成交价的 15%；
- 您必须在交割日当日或之前，将该预扣金额直接缴纳至 ATO。
若未依法履行预扣及缴纳义务，您可能需自行承担该笔税款及相关罚款责任。
如何申请清税证明？
卖方可通过澳大利亚税务局（ATO）官网在线申请清税证明。对于大多数澳大利亚税务居民而言，申请流程相对简便。
但在以下情况下，申请可能会出现延误：
- 存在尚未申报或未完成的税务申报记录；
- 长期未提交个人或公司税务申报；
- 长时间不在澳大利亚居住。
如存在上述情况，建议您先与会计师沟通，处理相关税务问题后再提交申请，以避免影响房产交割进度。
W & G Lawyers 如何协助您？
FRCGW 新规可能对买卖双方产生重大财务影响。提前获得专业法律意见，有助于避免不必要的资金扣留、交割延误或合规风险。
在 W & G Lawyers，我们为房地产买卖双方提供专业、务实的法律服务，包括：
- 评估是否需要申请清税证明或税率变更（Variation）申请；
- 审查产权结构（包括联名持有、信托、公司持有等），明确各方义务；
- 协助与会计师沟通，处理可能影响清税申请的税务问题；
- 向买方解释其法定预扣及缴纳义务；
- 按照各卖方持有比例准确计算预扣金额；
- 协助准备并向 ATO 提交相关表格；
- 协调交割流程，确保按法定时间完成缴纳；
- 提供策略性法律建议，保障您的资金安排及法律权益。
无论您是买方还是卖方，我们都将协助您在符合最新法律规定的前提下，顺利完成交易。
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参考资料
澳大利亚税务局（ATO）官方指引：
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