本文由 W & G Lawyers主任律师 Nancy Wang 撰写。
大多数人都会认为，如果你明知道交易存在问题却仍然继续进行，那就等于自己接受了风险，之后不能再反过来抱怨。但昆士兰最高法院近期的一项判决显示，法律并不总是这样运作。
在该案中，一名买方在签署合同前已经知道物业存在严重问题，但最终仍成功解除合同，并取回了 275,000澳元定金。以下是本案的经过，以及它对任何准备购买物业人士的启示。
交易背景
一名开发商计划购买位于 Beenleigh 的三块土地，用于建设一所托儿中心。买方并没有立即购买土地，而是先取得了一项 “option”（期权）——也就是支付一定费用，以取得日后按固定价格购买该土地的权利，同时进行尽职调查并提交开发申请。
买方支付了 275,000澳元定金 以锁定该交易。土地总购买价格为 2,750,000澳元。
在买方推进市政审批的过程中，一个问题浮出水面：州政府计划为道路项目征收该土地的一部分，约为道路临街面 580平方米 的土地。在澳大利亚，这类强制征收通常称为 resumption。失去这一条临街土地，将会严重影响买方建设托儿中心的计划。
关键在于，这一道路征收计划并没有在合同中披露。而合同中有一项条款规定：如果土地受到这类未披露的交通规划影响，买方可以在交割前取消合同，并取回定金。
案件的转折点
本案有趣之处在于，买方是在正式承诺购买之前就已经知道了道路征收问题。买方随后仍然行使了期权，并在知情的情况下签署了合同。几周后，买方取消合同，并要求退还 275,000澳元定金。
卖方拒绝退款，并提出了三个看似符合常识的抗辩理由：
第一，卖方认为，合同实际上只允许在卖方有过错的情况下退还定金，而卖方并没有违约。
第二，卖方认为，买方明知道存在道路征收问题却仍然选择继续交易，因此不能事后反悔。在法律上，卖方称买方已经作出了 “election”（选择）。
第三，卖方认为，买方已经 “waived”（放弃）了取消合同的权利。
法院驳回了卖方的全部三个理由。买方成功取回定金。
为什么“只有我们违约你才能拿回定金”的说法失败了？
合同中实际上有两个不同的退款条款。
其中一个是特别条件，规定如果交易因卖方过错而终止，定金应退还给买方。
另一个是标准条款，规定如果买方因类似未披露道路规划这样的问题而取消合同，买方也有权取回定金。
卖方认为，第一个条款排除了第二个条款的适用。法官不同意这一说法。法院认为，这两个条款只是适用于不同情形，并不存在冲突。一份合同同时在不同情况下规定可退还定金，并没有任何不合理之处。
如果双方真的希望“卖方违约”成为买方唯一可以取回定金的情形，他们完全可以用清楚明确的文字写入合同。但他们并没有这样做。
从商业角度看，如果一个严重的隐藏问题出现，却认为买方默默放弃了取回定金的权利，这也并不合理。土地买卖合同中，如果买方有效取消合同，定金通常应予退还——这正是该条款存在的意义。
为什么“你已经选择继续交易”的说法失败了？——这是最容易让人意外的部分
这是本案的核心。
卖方的直觉是：你已经知道问题，仍然选择签约，所以你就应当被绑定。这听起来似乎有道理，但法律的分析方式不同。
法律上的 “election”（选择）是指，一个人必须在两个不能同时享有的权利之间作出选择。例如，一方可能需要在“取消合同的权利”和“要求对方继续履行合同的权利”之间作出选择。
真正的 “election” 有一个重要特征：一旦你确实作出了选择，你就会被该选择绑定。它不同于某些可以先放弃、之后再恢复的权利。真正的选择是最终的。如果你选择继续履行合同，你就永久放弃了终止合同的权利，并必须继续完成交易。
这正是为什么本案的后果非常重大。如果买方真的已经选择继续交易，它不仅会失去一个谈判筹码，还会被迫完成 2,750,000澳元 的购买交易，并且永远无法取回定金。
正因为后果如此严重，法律不会轻易认定一个人已经作出了这样的选择。被称为 “election” 的行为必须是清楚且毫不含糊的。
法官指出，卖方关于时间顺序的论点存在一个简单问题：一个人不能在尚未拥有的权利之间作出选择。
在买方签署合同之前，买方根本没有合同项下的权利，包括取消合同的权利。该权利只是在合同成立的那一刻才产生。因此，签署合同并不是“放弃”取消合同的权利；相反，签署合同正是该权利产生的前提。
因此，即使买方在签约时已经知道道路征收问题，这一点本身并不重要，因为在合同成立之前，并不存在一个更早的、与之不一致的合同权利可供买方放弃。
本案中还有一个有利于买方的事实：在整个过程中，买方一直以书面形式表示其保留取消合同的权利。买方签约时，其律师明确表示 “reserved its rights”（保留权利）。之后，买方又再次作出同样表述。
法官在此划出了一条重要界线：调查问题以决定下一步怎么做，与承诺继续完成交易，是两回事。
买方在6月份花时间调查道路征收问题到底有多严重——这正是一个谨慎买方在决定是否退出交易前应当做的事情。因为取消合同和继续履行合同是相互排斥的，而选择继续履行一旦成立将是最终的，所以法律不会轻易把单纯的调查行为视为买方已经被锁定在交易中。
买方的行为与保留取消合同权利是一致的，而不是放弃该权利。
买方在土地产权上登记 “caveat”（权利警示）也是同样道理。caveat 是一种在土地产权上登记的通知，用于保护其土地权益。法院认为，这并不与取消合同相冲突；相反，这是买方为保护自己追回定金的权益而采取的合理步骤。
卖方关于 “waiver”（放弃权利）的论点也因类似理由失败。要认定一方放弃权利，也必须有清楚且毫不含糊的行为，而买方从未这样做。
这里也能看出 “waiver” 和 “election” 的不同。与最终性的 election 不同，waiver 通常可以通过合理通知予以撤回。因此，即使买方曾经在某种程度上放弃了权利，法官也认为，当买方重新明确其立场时，该放弃已经被有效撤回。
如果是 election，卖方则不会有这样的第二次机会。这也进一步说明，买方持续、明确地保留权利为何如此重要。
买方没有获得的部分
买方还主张，其应当就土地享有一项担保权益，即 “equitable lien”（衡平留置权）。买方不仅希望该留置权覆盖定金，也希望覆盖利息和法律费用。
法官同意，买方就定金本身享有衡平留置权。当你已经为购买物业支付款项，而交易并非因你的过错而无法继续时，法律会在一定程度上将你视为有担保债权人：你对土地享有担保，以确保你可以取回已经支付的款项。
但法官没有同意将该担保扩展至利息和法律费用。
原因是合同明确规定，退款应当是 “without interest, costs or damages”，即不包括利息、费用或损害赔偿。既然买方已经同意了这样的条款，就不能通过衡平留置权的方式，间接追回利息和法律费用。
当然，买方仍然可以作为普通法院救济，另行请求利息和费用；只是这些金额不会作为土地上的担保权益受到保护。
对物业买方的实际启示
本案带来几个实际教训：
第一，知道问题并不一定自动导致你失去权利。
如果合同赋予你因某事项未披露而取消合同的权利，该权利通常从合同成立时即产生。这项权利与签约前你是否知道该问题，并不必然相互排斥。
第二，应以书面方式保留权利，并持续这样做。
本案买方胜诉的一个重要原因，是其一再清楚表示自己没有放弃任何权利。沉默或含糊不清的行为，往往最容易造成法律风险。
第三，调查问题并不等于承诺继续交易。
你可以调查问题、联系市政部门、寻求法律建议，并评估交易是否仍然可行。这些行为本身并不必然意味着你已经决定继续完成交易。
第四，必须仔细阅读定金条款。
定金条款不仅决定你是否可以取回定金，也决定你能否额外主张利息、费用或损害赔偿。如果条款写明定金退款 “without interest, costs or damages”，通常就意味着不包括利息、费用或损害赔偿。
总结
卖方的直觉是：你既然知道问题，就应当被交易绑定。这个想法很自然，但并不是法律规则。
买方可以在知道问题的情况下签署合同，同时明确保留自身权利，继续调查问题，并最终有效取消合同及取回定金。
关键不只是你知道什么，而是你在什么时候实际拥有相关权利、该权利何时产生，以及你是否曾经清楚明确地放弃过该权利。
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