建筑商何时对房屋的后续买方负有注意义务？Raymond v Lewis [2024] QCA 43

by admin 6 月 17, 2026

本文由 W & G Lawyers主任律师 Nancy Wang 撰写。

2024年，昆士兰上诉法院进一步明确了建筑商仅在何种有限情况下，才会对房屋的后续买方负有注意义务。在 Raymond v Lewis [2024] QCA 43 一案中，法院确认：除非后续买方在购买物业时具有“相关弱势性”（relevantly vulnerable），否则建筑商对于建筑缺陷所造成的纯经济损失，并不对该后续买方负有注意义务。在此语境下，“弱势性”是指买方没有能力保护自己免受该经济损失。有关缺陷在购买时是否能够被合理发现，是判断买方是否具有该种弱势性的核心问题。

从实际角度而言，后续买方如希望以过失为由追究建筑商的责任，必须证明其在购买物业前，无法通过合理方式保护自己免受有关损失。Raymond v Lewis 一案说明，这一门槛可能相当高。虽然 Lewis 女士是首次购房者、当时正处于怀孕期间，并且不具备建筑方面的专业资格，但她在交割后很快便能够聘请专家并发现有关缺陷。这表明，如果她在购买前自行委托检查，相同的缺陷本可在购买前被发现。

案件背景

涉案住宅位于 Paddington 的 Charteris Street，是一栋多层错层式房屋，于2005年至2006年期间建造。建造时，该物业由 Tycoon Developments Pty Ltd 持有。Raymond 先生是一名注册建筑商，同时也是该公司的董事及股东。其后，Tycoon 将该物业出售给 King 先生。

Lewis 女士是一名医生。2017年初，她在拍卖中成功竞得该物业，并依据一份日期为2017年3月14日的合同，以160万澳元从 King 先生处购买该物业。她与丈夫计划和孩子们共同居住在该房屋内。当时，她正怀有第三个孩子。

在参加竞拍前，Lewis 女士曾两次查看该物业，并阅读了卖方委托取得的建筑及虫害检查报告。这些报告明确说明，检查仅限于对“可进入区域”进行目视及非侵入式检查，并指出部分地板下方区域和房屋底部区域无法进入。然而，报告并未说明无法进入区域的具体范围。Lewis 女士没有自行委托独立的建筑及虫害检查，因为她认为卖方提供的报告表明该物业不存在重大问题。

入住后，Lewis 女士发现了严重缺陷，包括木质地板下层结构存在问题，以及支撑车道和车库地板的支撑柱及托梁存在问题。她聘请的一名虫害防治承包商因房屋下方存在重大问题而拒绝对该物业进行处理。其后，她又聘请了建筑检查员及咨询工程师，并在交割后的数个月内发现了进一步的缺陷。

法律诉讼

该房屋建于2005年至2006年。当时适用的法定住宅保修保险制度，仅自施工开始之日或缴纳保险费之日起六年零六个月内，为业主提供针对建筑缺陷的保障。Lewis 女士于2017年购买该物业，距离房屋建成已经远远超过六年零六个月，因此有关法定保险保障已经届满，她无法获得该项保障。

因此，她依据普通法，以过失为由对建筑商 Raymond 先生提起诉讼，并就物业价值减损要求赔偿。在地区法院的一审审理中，法官认定 Raymond 先生作为建筑商，对作为后续买方的 Lewis 女士负有注意义务。一审法官认为，Lewis 女士的证据证明了她的“弱势性及依赖”，并特别考虑了她是首次购房者、当时正处于怀孕期间，以及不具备建筑专业资格等因素。地区法院判决 Lewis 女士胜诉，并判给她229,100澳元的赔偿金，另加利息及诉讼费用。

上诉法院的裁决

Raymond 先生提出上诉。昆士兰上诉法院由 Mullins 院长作出主要判决，Morrison 上诉法院法官及 North 法官表示同意。上诉法院支持该上诉，撤销地区法院的判决，并改判 Raymond 先生胜诉。

重要的是，本案关于注意义务的问题，并非仅取决于 Bryan v Maloney (1995) 182 CLR 609 一案。Bryan v Maloney 一案确立，建筑商可能会就住宅的隐蔽缺陷给后续买方造成的纯经济损失，对该后续买方负有注意义务。然而，其后的两宗澳大利亚高等法院判例——Woolcock Street Investments Pty Ltd v CDG Pty Ltd (2004) 216 CLR 515；以及Brookfield Multiplex Ltd v Owners Corporation Strata Plan 61288 (2014) 254 CLR 185——已经限制了该原则的适用范围。这些判例共同确立：除非后续买方在购买物业时具有“相关弱势性”，即无法保护自己免受有关经济损失，否则建筑商并不负有此类注意义务。缺陷的性质，以及缺陷在购买时是否能够被发现，均直接关系到买方是否缺乏保护自己的能力。

在适用这一受到限制的原则后，上诉法院认定，Lewis 女士并不具有相关弱势性。虽然她是首次购房者、当时正处于怀孕期间，并且缺乏建筑方面的专业知识，但她正考虑花费约160万澳元购买该物业，并且显然有能力聘请具备适当资格的专家，对她本人无法进入的区域进行检查。她在交割后不久便安排了检查，而有关检查发现了相关缺陷。这一事实表明，这些缺陷在拍卖前即可被发现。上诉法院还认为，现有证据不足以支持 Lewis 女士曾依赖建筑商这一认定。她选择依赖卖方所提供并附有明确限制的报告，而没有自行委托本可发现相关缺陷的独立检查。

由于上诉法院认定，Lewis 女士的购买行为不属于经 Woolcock 及 Brookfield 两案所限制的 Bryan v Maloney 原则适用范围，因此法院没有必要裁定 Raymond 先生提出的另一项主张，即法定保险制度是否排除了任何普通法上的注意义务。

本案对购房者意味着什么

Raymond v Lewis 一案说明，后续买方向建筑商寻求救济的范围可能非常有限。买方在购买可能存在缺陷并导致经济损失的物业时，确实会承担实际风险。物业交割后，买方如未在购买前进行适当检查，可能会严重削弱其日后针对建筑商提出的过失索赔。除非后续买方在购买时确实无法保护自己，即具有“相关弱势性”，否则建筑商不会在普通法下对其负有注意义务。

本案同时提醒购房者，昆士兰建筑及施工委员会（QBCC）制度下的法定住宅保修保险具有时间限制。如果有关保险保障已经届满，后续买方可能既无法获得法定救济，也无法依据普通法提出索赔。因此，在购买物业前进行审慎的尽职调查就更为重要。

给购房者的关键提示：自行委托独立检查

本案判决的关键在于，有关缺陷在拍卖前即可被发现。当检查人员实际进入房屋底部区域后，这些缺陷很快并且容易地被发现。Lewis 女士败诉，是因为她依赖卖方提供的、范围有限的报告，却没有自行委托任何独立检查。

在购买物业前，自行委托具备适当能力且检查范围充分的建筑及虫害检查，实际上是一项对买方不会造成不利的措施：如果检查发现缺陷，买方可以退出交易或重新协商价格，从而完全避免有关损失；如果一项真正全面的检查仍未发现任何问题，因为有关缺陷确实是隐蔽的，并且无法被合理发现，那么买方将处于更有利的位置，可以主张自己具有“相关弱势性”。而这正是使针对建筑商的过失索赔得以继续存在的关键条件。

最不利的情况，正如 Raymond v Lewis 一案所示，是完全没有自行委托独立检查。如果有关缺陷其后被证明原本可以被发现，买方既失去了实际上的保护，也可能失去法律上的索赔权。

检查范围方面的一项重要问题，需要注意的是，买方能否获得保护，取决于有关检查是否合理并且审慎，即检查是否实际涵盖地板下方、房屋底部及其他相关区域。如果第二份报告同样只是草率地对“可进入区域”进行目视检查，并重复第一份报告所存在的相同盲点，那么该报告并不能为买方提供帮助。这是因为，法律所考虑的是一名合理审慎的专业检查人员本应发现什么，而不是买方实际取得的报告中写了什么。