本文由 W & G Lawyers主任律师 Nancy Wang 撰写。
2026年5月12日，澳洲联邦政府公布2026–27年度预算案。本次预算案释放出非常明确的政策信号：政府希望通过税务、住房、企业激励和技术移民改革，引导资本流向更“有生产力”的领域，例如新建住房、真实经营的企业、技术劳动力以及能立即为澳洲经济作出贡献的申请人。
对于房产投资者、中小企业主、技术移民申请人、雇主担保申请人以及计划长期在澳洲发展的人士而言，本次预算案中的几项改革尤其值得关注。
需要特别说明的是，预算案本身并不等同于已经生效的法律。部分措施仍需通过正式立法程序，并等待澳洲税务局、内政部或相关部门进一步发布实施细则。本文旨在帮助读者理解政策方向及可能影响，不构成税务、财务或移民法律建议。
一、负扣税改革：投资二手房的税务优势将被明显收紧
“负扣税”（negative gearing）是澳洲房产投资者长期使用的一项税务安排。简单来说，如果一套出租投资房的支出，例如贷款利息、维修费、市政费、物业管理费等，超过了租金收入，投资者通常可以将该亏损用于抵扣工资或其他应税收入，从而减少当年的个人所得税。
本次预算案确认，政府将从2027年7月1日起，将住宅房产的负扣税优惠主要限于新建住宅。政府官方预算文件说明，负扣税改革的目的，是将税务支持从购买现有住房，转向增加住房供应的新建住宅。
1. 已持有的投资房：获得“祖父条款”保护
对于在2026年5月12日晚上7:30（澳东时间）之前已经取得的住宅投资房，现有负扣税安排将继续保留，直到该房产被出售为止。预算文件还明确提到，在该时间之前已经签订合同但尚未完成交割的房产，也将获得豁免。
这意味着，已经持有投资房的业主一般不会因为本次改革而立即失去现有负扣税待遇。
2. 预算夜之后购买的二手住宅：亏损抵扣范围收窄
对于2026年5月12日晚上7:30之后购买的现有住宅，即二手房，负扣税待遇将明显收紧。根据预算案，相关亏损仍可用于抵扣住宅房产租金收入，未用完的亏损也可以结转至未来年度，用于抵扣以后的住宅房产收入或住宅房产资本利得；但不能再像现行规则一样，直接抵扣工资等其他收入。
这对依赖“投资房亏损抵工资收入”来进行税务规划的投资者影响较大。尤其是高收入个人购买二手投资房时，未来需要重新评估税后现金流、贷款压力以及持有成本。
3. 新建住宅：继续保留负扣税优势
政府并非全面取消负扣税，而是希望通过税务政策引导投资者购买新建住宅。预算案确认，符合条件的新建住宅将不受负扣税改革影响，投资者仍可按现行方式将投资亏损抵扣其他收入。
这说明未来房产投资策略可能出现明显分化：二手房的税务吸引力下降，而新房、建造项目、政府支持住房项目及部分机构型住房投资，可能获得相对更有利的政策环境。
二、资本利得税改革：50% CGT折扣将被通胀指数化取代
另一个重磅改革是资本利得税（Capital Gains Tax，简称CGT）。中文里有时会被误称为“增值税”，但严格来说，CGT不是GST意义上的增值税，而是对资产出售时资本增值部分征税的制度。
根据现行规则，如果个人、信托或合伙企业持有某项CGT资产超过12个月，出售时通常可以享受50%的资本利得税折扣。也就是说，只有一半资本收益需要计入应税收入。
本次预算案宣布，从2027年7月1日起，现行50% CGT折扣将被“成本基础通胀指数化”（cost base indexation）取代，同时引入资本利得最低30%税率。
1. 新规则的核心：只对“实际收益”征税
新制度下，资产成本基础将按照持有期间的通货膨胀进行调整。换句话说，政府希望对超过通胀部分的“真实资本收益”征税，而不是单纯对名义涨幅征税。
例如，某投资者以50万澳元购买资产，若持有期间累计通胀为20%，则其通胀调整后的成本基础可能变为60万澳元。如果之后以80万澳元出售，应税的“实际收益”可能是20万澳元，而不是30万澳元。
这种制度在概念上更接近“对真实收益征税”，但实际结果仍取决于持有时间、通胀水平、资产涨幅、纳税人边际税率以及最终立法细节。
2. 30%最低税率：低边际税率年份出售资产的优势可能减少
预算案还提出，2027年7月1日以后产生的真实资本利得，将适用最低30%的税率。政府解释称，该措施旨在减少纳税人通过选择低收入年度出售资产，从而以较低边际税率缴纳资本利得税的空间。
但需要注意，预算文件也提到，领取部分收入支持付款的人士，例如Age Pension或JobSeeker领取者，在符合条件时可能不受最低30%税率影响。
3. 过渡安排：2027年7月1日前产生的收益仍适用旧规则
政府表示，改革只适用于2027年7月1日之后产生的资本收益。2027年7月1日之前产生的收益，仍按旧规则处理，包括现行50% CGT折扣。
这意味着，对于已经持有的资产，未来可能需要区分2027年7月1日前后的价值增长。实务中，这可能增加估值、记录保存和税务计算的复杂性。
4. 新建住宅投资者：可选择旧规则或新规则
为维持新房供应激励，预算案特别说明，投资新建住宅的投资者，可以选择继续适用50% CGT折扣，或者选择新的通胀指数化与最低税率规则。
这对于新建住宅投资者是一个重要优势，也进一步说明政府希望通过税务制度鼓励资金进入新增住房供应，而不是继续集中竞争现有住宅。
三、企业税务改革：中小企业和初创企业获得更多现金流支持
除房产税务改革外，本次预算案也包含多项企业税务措施。财长在预算演讲中表示，政府将推出超过35亿澳元的新企业税务措施，以鼓励投资、创新和企业增长。
1. 两年亏损回溯抵扣：营业额10亿澳元以下公司可受益
预算案提出，自2026–27纳税年度起，符合条件且营业额不超过10亿澳元的公司，如果当年发生税务亏损，可以将亏损回溯至前两个纳税年度，并申请退回之前已缴纳的公司税。政府预计该措施将惠及最多约85,000家公司，其中多数为小企业。
这对于处于扩张期、设备投入期或经营波动期的企业尤其重要。企业可能在某一年度因采购设备、扩大团队或业务转型而出现亏损，但如果之前年度已经缴纳公司税，则可通过亏损回溯机制改善现金流。
2. $20,000即时资产抵扣永久化
预算案还宣布，从2026年7月1日起，营业额不超过1,000万澳元的小企业，可继续对单件成本低于20,000澳元的合资格资产进行即时税前抵扣，并且该制度将永久化。政府预计该措施将在未来五年改善小企业现金流约8.9亿澳元。
对于餐饮、零售、专业服务、建筑、教育培训及小型制造企业而言，该政策有助于降低设备更新和业务升级的税务压力。
实务上，企业应特别注意：资产通常需要在相关财年内安装就位并可供使用，才可能满足即时抵扣条件。企业在采购前应向会计师确认资产类别、金额、时间点和记录保存要求。
3. 初创企业亏损可退还：帮助早期企业解决“无利润可抵扣”的问题
预算案进一步提出，从2028–29年度起，小型初创企业在运营前两年内发生的税务亏损，可在一定限额内转换为现金退款，限额与企业就员工工资支付的预扣税及附加福利税相关。政府预计该措施每年可惠及最多约25,000家年轻公司。
这对初创企业而言非常重要，因为许多初创公司在早期阶段尚未盈利，即使有税务亏损也无法立即使用。亏损可退还机制能够在一定程度上将未来税务价值提前转化为现金流支持。
四、技术移民政策：更重视年轻、英文能力、学历质量和真实技能需求
本次预算案及相关政策讨论也显示，澳洲技术移民打分系统正在朝更精细、更具经济导向的方向调整。政府希望吸引的是能够较快进入劳动力市场、满足长期技能短缺、并能持续为澳洲税基作贡献的申请人。
从目前释放的政策信号看，未来技术移民竞争可能更集中在以下几类人群：
第一，年龄较轻、英文能力强、学历背景符合优先行业的申请人；第二，具备澳洲紧缺职业经验，尤其是建筑、电气、工程、医疗、人工智能、先进制造、可再生能源等领域技能的人士；第三，已有澳洲雇主支持、能立即进入岗位的申请人；第四，配偶也具备英文能力和技能评估的家庭申请人。
相反，过去部分申请人依赖偏远地区工作经验、澳洲学习经历或职业年加分来提高竞争力的策略，未来可能面临更高不确定性。申请人不应只根据现行分数规则进行单一路径规划，而应同时考虑雇主担保、州担保、职业评估、英文提升和家庭整体方案。
五、对不同人群的实际影响
1. 房产投资者
如果您已经持有投资房，应尽快整理购房合同、交割文件、贷款资料、租金记录、维修费用、折旧报告和历史税务资料。未来无论是继续持有、再融资、出售，还是进行家庭财产安排，这些资料都将非常重要。
如果您计划购买投资房，则需要重新比较新建住宅与二手住宅的税后回报。未来二手住宅的负扣税优势可能下降，新建住宅在负扣税和CGT选择权方面可能更具政策优势。
2. 中小企业主
如果您计划购买设备、扩张业务或进行公司结构调整，应结合即时资产抵扣、亏损回溯抵扣和现金流安排进行规划。尤其是以公司形式经营的企业，应与会计师确认是否符合营业额门槛、资产条件以及亏损回溯规则。
3. 初创企业
初创企业应从早期就建立规范的工资、PAYG withholding、FBT及员工记录制度。未来亏损可退还机制可能与企业实际支付的工资税务记录相关，早期合规记录将直接影响未来能否获得现金流支持。
4. 技术移民申请人
如果您已经递交EOI，并且当前分数较高，应尽快评估是否应同步推进州担保、雇主担保或其他路径。如果您的分数主要依赖偏远地区学习、工作经验或职业年加分，则应尽早提升英文、完善职业评估，并考虑通过真实就业机会分散风险。
六、W & G Lawyers观察：政策方向已经非常清晰
本次预算案的核心，并不是简单地“加税”或“减税”，而是重新分配税务优惠与移民资源。
对房产投资而言，政府希望减少税务制度对二手房投资的激励，把资金引导到新建住房供应。对资本利得而言，政府希望从50%固定折扣，转向更强调“真实收益”的通胀调整制度。对企业而言，政府希望通过亏损回溯、即时资产抵扣和初创亏损可退还机制，鼓励企业投资、扩张和承担创新风险。对技术移民而言，政策重点将更偏向年轻、高英文、高技能、能立即填补劳动力短缺的人才。
对于个人、家庭和企业而言，未来18个月将是非常关键的过渡期。现行规则下作出的安排，未必能在新制度下产生相同效果。无论是投资房购买、资产出售、企业扩张、公司架构调整，还是技术移民路径规划，都应尽早进行专业评估。
结语
2026年联邦预算案已经为未来几年澳洲税务、住房和移民政策定下方向。对于投资者、企业主和技术移民申请人而言，最重要的不是恐慌，而是及时理解政策变化，保留完整记录，重新计算风险，并在关键时间点前作出理性安排。
如您希望了解本次预算案可能如何影响您的房产投资、商业安排、家庭资产规划或移民路径，欢迎联系 W & G Lawyers 预约咨询。我们可以根据您的具体情况，协助您识别风险、制定策略，并在法律与合规框架内规划下一步。
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