法律视角解读 —— 来自 W & G 律师事务所
在 W & G 律师事务所，我们经常协助首次购房者处理购房相关事务。联邦政府的“首次购房担保计划”（First Home Guarantee, 简称 FHG）确实可以让符合条件的购房者仅凭 5% 的首付款购买住房，但其背后隐藏着不少法律风险。
很多人误以为该计划是某种形式的财务保障。事实上，该担保是政府与贷款机构之间的合约安排，并不是为购房者提供的安全网。本文将从法律角度解析该计划的关键问题，并说明我们律师在整个过程中如何为您保驾护航。
什么是 First Home Guarantee？
First Home Guarantee（首次购房担保）是由 Housing Australia 管理的“住房担保计划”（Home Guarantee Scheme）的一部分。该计划允许符合条件的首次购房者：
- 以仅 5% 首付款购买住房；
- 避免支付高额的贷款保险（Lenders Mortgage Insurance, LMI），因为政府为房产价值最多 15% 的部分向银行提供担保；
- 获得最多 95% 的房贷（仍需银行审批）。
请注意：
- 该担保不是现金福利，也不会直接支付给您；
- 仅在您贷款违约后才会启动，且是在房产被出售、用以偿还债务后，才由政府补足银行的差额；
- 您始终对全额贷款负有个人偿还责任。
2025年10月1日起的重大变更
- 取消收入限制：不再设定收入上限；
- 提高房产价格上限：如悉尼可达150万澳元，布里斯班达100万澳元；
- 放宽申请人条件：包括情侣、朋友、兄妹、亲属可共同申请；
- 提前开放申请：2025–26财政年度申请从10月1日开始。
不容忽视的法律问题
1. 联名购房与共有风险
FHG 允许两人联合申请（不限于配偶），但每位申请人都需对全部贷款金额承担连带责任，不仅仅是自己所占份额。
我们的服务包括：
- 起草共有协议，明确出资比例、权责分工及退出机制；
- 提供争议解决条款及转售方案建议；
- 协助避免常见的非配偶共同购房法律纠纷。
2. 贷款合同与声明义务
贷款机构会要求您签署贷款协议，同时您需通过**联邦法定声明（Statutory Declaration）**确认资格。
我们提供：
- 审查贷款文件，排查隐藏费用及合规风险；
- 用中英文解释贷款条款；
- 确保声明内容准确合法——虚假声明可能导致申请被拒或承担法律责任。
3. 查看 Home Buyer Declaration 表格
您可以在此查看 2025年6月版的购房者法定声明表格：
🔗 Home Buyer Declaration – June 2025 (PDF)
请注意：该版本声明仍包含收入限制的条款，新版法定声明还未上线。如对声明内容有疑问，我们可以协助您准备合规材料。
4. 若房价下跌——谁承担风险？
一个常见误解是：政府担保可保护购房者免于贬值风险。这是错误的。
“政府担保仅保护参与银行，不保护购房人……
若您违约且房产出售后仍不足以偿还贷款，政府将向银行支付最高 15% 的差额。”
这意味着：
- 如果房屋售价低于贷款余额，您仍需偿还剩余贷款；
- 政府担保不会阻止银行收回房产或向您追讨差额；
- 即使政府为银行补偿部分贷款，您的债务责任仍在。
我们可以协助评估：
- 房产贬值对您法律地位的影响；
- 若陷入还款困难或需出售房屋的法律选项。
5. 期房、土地+建房合同的注意事项
FHG 同样适用于期房和新建住房，但须在特定时间内完成合同签署、施工启动、竣工和入住等步骤。
我们的法律服务包括：
- 审查合同中的“日落条款”、施工延期与估值问题；
- 提供关于分期付款、建商风险和合规截止日的建议；
- 如发生变更，协助与银行谈判以维持担保资格。
6. 居住要求与担保取消风险
为保留政府担保，您必须：
- 在购买后6个月内入住（新房自入住证颁发起算）；
- 在担保有效期内持续居住。
若您搬出、出租该房产或更换非参与银行贷款：
- 政府担保可能被取消；
- 银行可能要求您购买LMI或重新贷款；
- 您在法律上仍需履行原贷款义务。
参与担保计划的贷款机构
您只能通过 Housing Australia 批准的“参与银行”申请，包括部分银行、信用社与贷款机构：
🔗 点击查询参与银行名单
我们可以协助您：
- 审查贷款协议、法定声明等材料；
- 确保在签署前充分了解风险和义务。
购房担保计划资格查询工具
可使用以下链接初步评估是否符合申请资格：
🔗 Eligibility Tool – 检查资格
注：结果仅为初步参考，最终由银行决定是否批准。
房产价格上限检查工具
您购置的房产必须在政府设定的价格范围内，可按邮政编码查询：
🔗 Property Price Caps by Postcode
若超出价格上限，担保将不适用。
W & G Lawyers 能为您提供的服务
我们虽然不提供财务建议，但可为您提供全程法律支持，保障您安全购房：
✔ 审查买卖合同，尤其期房与双合同安排
✔ 起草联合购房协议，避免后期纠纷
✔ 解释贷款合同与违约后果
✔ 协助准备法定声明，确保合法有效
✔ 提供中英文法律服务
✔ 对搬出、再贷款等情况提供合规建议
联系我们 W & G 律师事务所
让我们为您的首次置业之路保驾护航！
📧 邮箱：info@wglawyers.com.au
📱 电话：(07) 2810 5666
🌐 网站：www.wglawyers.com.au
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免责声明
本文仅供一般法律信息参考，不能替代法律或财务建议。每位购房者的情况不同，强烈建议您在做出任何决定前，寻求独立的法律和财务建议。