本文由 W & G Lawyers主任律师 Nancy Wang 撰写。
当大多数人听到“受污染土地”时，脑海中浮现的往往是废弃工厂、被围栏封锁的工业用地——似乎那是发生在别处、与自己无关的问题。
然而，现实可能离我们更近。如今频频登上新闻的土地污染，可能悄无声息地存在于普通住宅区的一块土地中，也可能存在于乡村物业之下。污染物还可能通过地下水，从数公里之外的污染源扩散至住宅土地，而该物业本身可能与污染源毫无关系。
对于任何准备在昆士兰州购买或出售物业的人而言，这一点都十分重要，尤其是在卖方披露义务已经发生重大变化的情况下。
什么是PFAS？
PFAS是“全氟和多氟烷基物质”（per- and polyfluoroalkyl substances）的简称，是一类自20世纪40年代起被广泛使用的人工合成化学物质。
PFAS曾被用于多种日常产品，包括不粘锅具、防水服装、食品包装及化妆品。更值得关注的是，PFAS曾长期用于机场、炼油厂及国防基地使用的消防泡沫中。
PFAS经常被称为“永久化学物质”，因为它们极难自然分解。一旦被释放到环境中，便可能长期存在，并逐渐在土壤、水体、植物、动物以及人体内累积。
近期，PFAS再次成为澳大利亚全国关注的焦点。澳大利亚政府已就国防基地因消防泡沫造成的PFAS污染，对制造商3M提起金额超过20亿澳元的诉讼。据报道，这是澳大利亚政府迄今提出的金额最大的法律索赔。
澳大利亚国防部表示，其为应对PFAS污染问题已经支出超过13亿澳元。这些数字足以说明，一旦污染问题被发现，其后果可能十分严重，处理成本也可能极其高昂。
为什么PFAS污染可能比您想象的更接近？
PFAS具有两个重要特征，使其不再只是偏远工业区的问题，而可能成为与普通物业所有人密切相关的现实问题。
首先，PFAS的分布范围非常广泛。由于这些化学物质曾被用于大量常见产品，并且不容易自然分解，因此在许多地区的土壤中都可能检测到低浓度的PFAS。
换言之，PFAS可能已经存在于许多普通住宅及其周边环境中。
其次，也是最容易令物业所有人措手不及的一点：污染物不会始终停留在原来的位置。
PFAS污染通常从地表开始，随后渗入土壤，并进入地下水层。进入地下水后，污染物可能形成一个随地下水流动的“污染羽流”，并逐渐扩散至距离最初污染源较远的区域。在某些情况下，污染甚至可能从原始污染源扩散数公里。
这意味着，即使您的物业并不毗邻工厂、机场或国防基地，也不能完全排除受到影响的可能性。
污染物可能已经存在于您所拥有的土地中，也可能通过地下水，从一个您从未听说过的污染源扩散至您的物业地下。
如果物业使用地下水井或钻井取水，即使距离原始污染源较远，也有可能从受污染的含水层中抽取到受影响的水。
对于使用地下水进行以下活动的人而言，这一点尤其重要：
日常饮用；花园灌溉；饲养牲畜；经营小型农场；种植食物；或在土地上饲养动物。
澳大利亚及海外的卫生主管部门均将PFAS暴露视为一项真实存在的公共健康问题。
相关研究显示，长期接触PFAS可能与多种健康影响有关，包括胆固醇水平升高、肝脏及肾脏功能受到影响、婴儿出生体重降低，以及某些癌症风险增加。
有关PFAS的科学研究仍在持续发展，但现有证据已经足以促使各国政府采取监管、检测及法律诉讼措施。澳大利亚政府针对3M提起的诉讼，正反映了这一问题的严重程度。
为什么这对物业买卖十分重要？
一般的物业调查，例如产权查询、市政费查询及规划查询，能够提供大量重要信息，但这些常规查询最初并不是为了发现环境污染问题而设计的。
与环境污染有关的信息通常记录在独立的登记册、政府数据库及环境资料中，而普通的物业过户调查未必能够涵盖这些内容。
对于买方而言，未被发现的土地污染可能影响：
土地可以如何使用；物业的市场价值；土地是否能够开发；开发申请是否能够获得批准；以及是否需要进行进一步调查、管理或修复。
更重要的是，调查及清理污染的费用，有时可能由发现污染时的物业所有人承担，即使该所有人并不是造成污染的一方。
对于卖方而言，如果污染问题在交易过程中的关键阶段才被发现，可能导致交易延误，甚至令整个买卖无法完成。
昆士兰州的新规定：Form 2卖方披露声明
这一问题尤其值得关注，因为昆士兰州的物业法律已于2025年8月1日发生重大变化。
《2023年财产法》（Property Law Act 2023）终结了以往主要依赖“买方自负审查责任”（buyer beware）的传统做法，并要求卖方在交易前主动披露更多物业信息。
目前，卖方必须在买方签署合同之前，向买方提供一份填写完整的Form 2卖方披露声明（Form 2 Seller Disclosure Statement），以及法律要求的相关证明文件。
Form 2所要求披露的事项包括：
物业是否被列入昆士兰州环境管理登记册（Environmental Management Register，简称EMR）；
物业是否被列入受污染土地登记册（Contaminated Land Register，简称CLR）；以及
物业是否受到任何环境通知、命令或相关措施的约束。
在实际操作中，这意味着卖方应当提前核查物业的登记状况，并准确作出披露，而不能寄希望于相关问题不会在交易中被发现。
对于买方而言，Form 2是其在签署合同及承担法律责任之前，了解物业环境历史的重要资料来源。
买方应认真阅读Form 2所披露的内容。如物业存在潜在污染风险，还应考虑进行进一步及更具针对性的查询。
原因在于，并非所有受到污染影响的物业都会被正式列入相关登记册。特别是在污染通过地下水从其他地点扩散至该物业的情况下，受影响物业可能尚未被登记。
合同项下的权利
新的卖方披露制度具有实质性的法律后果，并可能直接影响买方是否有权解除合同。
如果卖方未能在买方签署合同之前，提供完整的Form 2及法律要求的证明文件，或者披露内容在重要事项上存在严重错误或重大遗漏，买方可能有权在交割前解除合同。
除此以外，昆士兰州法律长期以来也要求卖方在买卖协议达成前，以书面方式通知买方该土地是否已被列入污染登记册。
如果卖方未履行这一义务，买方可能有权退出交易。
如果卖方在合同签署后才补充作出相关披露，买方通常只有一个有限的期限可以解除合同。一般而言，该期限为买方收到通知后的21个工作日。期限届满后，买方可能失去相关解除权。
对于买方而言，这可能意味着其有权：
退出交易；取回已经支付的款项或定金；以及解除合同所产生的法律关系。
对于卖方而言，这意味着遗漏土地污染事项并不是一个无关紧要的小错误。即使交易已经接近交割，披露失误仍可能导致合同被解除，令整个交易失败。
无论是买方还是卖方，核心教训都是相同的：越早发现问题越好。
如果在签署合同前发现污染问题，各方仍有机会：
就风险及价格进行谈判；加入适当的合同条件；安排进一步调查；制订风险管理或修复计划；或决定不继续交易。但如果污染问题在交割完成后才被发现，新业主可能不得不自行面对由此产生的法律、财务及实际问题。
W & G Lawyers可以如何协助您？
无论您是购买还是出售物业，都不应再想当然地认为土地不存在污染问题。
在新的卖方披露制度下，未能正确处理污染信息，可能直接影响合同的有效性以及交易能否完成。
如果您是卖方，W & G Lawyers可以协助您：
了解并履行卖方披露义务；正确准备Form 2卖方披露声明；准备及取得相关证明文件；安排适当的物业及环境查询；核实物业是否被列入有关污染登记册；以及降低因披露错误或遗漏而导致买方解除合同的风险。
如果您是买方，我们可以协助您：
审阅Form 2及买卖合同；解释已披露内容对您的实际影响；识别披露文件中可能存在的遗漏或风险；安排受污染土地登记册及其他环境查询；就土地使用、开发及潜在修复风险提供建议；以及在卖方未作出适当披露的情况下，说明您是否有权解除合同或取回定金。
如果污染问题在合同签署后，甚至在交割完成后才被发现，我们也可以就您可采取的法律措施提供建议，并在有需要时代表您处理相关争议。
澳大利亚政府针对3M提起的诉讼或许是一个引人注目的新闻事件，但它带来的日常启示十分实际：
及早发现污染问题的人，通常有更多选择；过晚发现问题的人，则可能需要承担严重后果。
如果您正准备购买或出售物业，请在签署合同之前与我们联系。
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